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随着央行121文的颁布,国内地产界对多渠道融资盼望热切,国际投资基金也纷纷加速进军中国房地产的步伐。Rodamco Asia于2003年8月31日成功收购了上海盛捷服务式公寓(SGS);新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand投资中国房地产项目；新加坡政府投资公司（GIC Real Estate）成为首创置业第二大股东；2004年初,全国工商联住宅产业商会支持设立的第一只外资房地产基金----精瑞基金，正式运作,启动资金预计2亿美元; 2004年1月,摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地产基金与上海复地(集团)股份有限公司合作投资5000万美金打造"复地雅园"……国际地产基金投资成为中国房地产市场的热门话题。
一. 国际地产基金种类
1. 开发型:参与项目开发,从前期开始介入新加坡政府投资公司(GIC)、摩根斯坦利(Morgan Stanley)、德意志银行(Deutsche Bank)、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(Macquarie Bank)
2. 收租型:购买有稳定租户成熟物业,长期持有物业收租盈利,不介入前期开发美国国际集团(AIG)、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司(GIC)、新加坡腾飞基金(Ascendas)
3. 不良资产处置型:通过收购不良资产(Non-Performing Loan),将其证券化,打包处置,变现盈利高盛(Goldman Sachs)、莱曼兄弟(Lehman Brother)、摩根斯坦利(Morgan Stanley)
二. 2004年国际地产基金投资倾向
1. 开发型国际地产基金选择地点:上海、北京投资趋势:由商用物业(Commercial Property)转向住宅(Residential)由高档物业(High-end Property)转向中档(Middle Property)、中高档(Middle-high Property)及中低档(Middle-low Property)
2. 收租型国际地产基金首选北京、上海,有成功经验后选择广州、深圳,开始进入经济发达二线城市,如苏州、宁波、杭州、天津、大连等投资物业类型:有稳定租户的成熟商用物业(Completed Commercial Property)
3. 不良资产处置型国际地产基金发行ABS (Asset-backed Security),加速不良资产(Non-Performing Loan)处置速度
4. 国际地产基金选择合作伙伴标准一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作,看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等
三. 中国房地产发展"拐点":房地产证券化市场的形成
美国二级抵押贷款证券化市场的成功使证券化和二级抵押贷款市场成为全球的热门话题。正如股票将公司证券化,证券交易所的建立使股票成为人们生活中的一部分,中国证券市场异军突起;二级抵押贷款市场的建立将使房地产证券化成为现实,彻底解决房地产投资门槛高、变现性差、流通性差的障碍,使利用社会闲散资金和普通老百姓投资房地产成为现实,国内外机构投资者进出中国房地产市场畅通无阻,解决房地产发展资金瓶颈问题。中国房地产二级证券化市场的形成,将成为中国房地产发展的"拐点",使房地产开发资金来源及开发模式产生根本性转变,专业化运作大势所趋,部分房地产商将从开发型转为经营型,商用房地产(Commercial Property)面临前所未有发展良机,逐步形成开发型和经营型并举的格局,引导中国房地产开发模式从"香港模式"向"美国模式"转化,并最终成为现实。
(一)房地产二级证券化市场的形成需具备八项前提条件:
1. 发达完善的一级抵押贷款市场
发达完善的一级抵押贷款市场是形成房地产二级证券化市场的前提条件。缺乏充足的符合投资者要求的高品质的一级抵押贷款,二级抵押贷款证券化市场将无法运作。一般而言,住房抵押贷款余额总量应占到整个国家当年GDP总量的30%~60%,才能满足这一需要。1999年底,美国住房抵押贷款余额总量占当年GDP总量比例为50.2%,英国57.31%,德国57%,澳大利亚40.7%,加拿大44.4%,日本36.9%,香港43.15%。
2. 稳定的经济环境
稳定的宏观经济环境将有效地创造贷款需求,并赋予投资者和贷款机构信心。在一个多变的经济环境中,银行等金融机构将很难预测通货膨胀和利率变化,因此风险加大,不愿提供贷款,或仅仅提供短期贷款。
3. 完善的法律制度
完善、有效的物业登记、注册、抵押权的处置等,对一级和二级抵押贷款市场均非常重要,权属不清将使房地产交易无法进行。同时,有关的立法,如<<信托法>>,<<基金法>>等,也非常重要。由中央政府提供担保,具有国家信用的特别机构(SPV),类似于美国的联邦全国抵押协会(Fannie Mae)、政府全国抵押协会(Ginnie Mae)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac),对二级证券化市场的形成至关重要。
4. 富有竞争力的市场结构
自由利率是形成富有竞争力的市场结构的前提条件。贷款品种必须丰富多彩,对投资者富有吸引力。投资者的预期收益必须足够弥补信用风险、变现风险和利率变化风险。市场结构越有竞争力,二级证券化市场的发展潜力越大。在那些贷款机构主要由有丰富低廉的存款的金融机构组成的国家,证券化通常费用高昂,难度很大。
5. 可操作的抵押贷款机制
贷款机制的标准化是二级证券化市场发展的一个重要条件。必须有相对标准的贷款发放、服务和承销机制,从而将相似的抵押贷款归类成群,增加其变现性和减少风险,产生可预测的现金流。
6. 娴熟的发行技巧
准确的估价和完整的信用体系对二级证券化市场至关重要,其将能有效地控制风险,降低成本。
7. 强大、成熟、充足的机构投资者
8. 娴熟的管理服务技术
(二)前景展望
中国经济欣欣向荣,蓬勃向上;中国房地产业日新月异,迅猛发展;中国金融改革创新,前景广阔。作为连接房地产和金融两大支柱产业的房地产金融,在中国方兴未艾,令人无限憧憬。中国房地产开发模式将由"香港模式"向"美国模式"转化,中国房地产发展的"拐点"----中国房地产二级证券化市场,预计在2006~2007年将可能实现。
1. 迅猛增长的一级抵押贷款市场为二级证券化市场的形成奠定坚实基础
中国住房抵押贷款市场虽起步较晚,但自1998年推行住房商品化后,中国住房抵押贷款一级市场的成长可谓突飞猛进,成长迅猛。1997年年底,也就是推进住房抵押贷款之前,中国住房抵押贷款余额总量只有190亿元,占当年GDP的0.26%; 1998年涨到426亿,占GDP的0.54%; 1999年为1358亿,占1.66%; 2000年3306亿,占3.70%; 2001年6099亿,占6.29%; 2002年, 8743亿,占8.54%;截至2003年9月,中国住房抵押贷款余额总量已达11387亿元,约占全年GDP总量的10%,照这种速度发展,经过2~3年时间发展,是完全有可能达到或者接近国际标准水平的,满足形成二级证券化市场的要求的。
2. 竞争性市场结构初步成型
2005~2006年是中国金融改革开放年,我们预计随着中国金融改革的逐步深化,利率放开势在必行。同时, 2005~2006年也是国外银行、保险、基金等金融机构大举进入中国市场的时候。利率的放开和国外金融机构的大举进入,将为中国抵押贷款市场带来先进的管理经验和技术,提供丰富而有竞争力的贷款品种。
3. 法律体系逐渐完善
中国华融资产管理公司与摩根斯坦利(Morgan Stanley)的不良资产交易已于2002年底得到批准, 2003年对四大商业银行不良资产的证券化处理将迈开中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行,相关的法律也将逐步出台,为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。
4. 抵押贷款违约集中体现,信用体系初步建立
根据美国等发达国家经验统计,抵押贷款发放后的3~5年为违约的高峰期。从统计数据看,中国住房抵押贷款约80%是2001年以后发放的贷款,这部分贷款的违约高峰期正是2005~2006年。违约率的骤升,将使原国有银行的存贷利差获利空间减少,逼迫其采取措施,降低风险,促进抵押贷款证券化市场的形成。同时,随着违约率的提高,信用体系也将在实践中逐步建立。
5. 机构投资者发展成熟
房地产证券化市场的形成,需要强大的机构投资者的介入和支持,如退休基金、保险基金、房地产信托投资基金、人寿保险公司等。没有这些庞大、成熟、专业的机构投资者,房地产证券化市场也很难实现。我们预计, 2005~2006年国际银行、保险、基金等金融机构的大举进军中国市场,会起到一个巨大的推动作用。同时,经过2~3年发展,中国的机构投资者也将迈上一个新的台阶。 |
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