借助信息化建设，加快评估机构的发展
珠海思源估价师事务所有限公司 罗少峰
珠海光汇软件有限公司 余东
今年是实行房地产估价师执业资格制度的第10个年头。十年来，我国房地产估价行业取得了长足的进步。由于评估是一项政策性、积累性、准确性要求高的工作，评估机构要管理的基础性数据越来越多，都意识到靠原始的手工操作和管理显然是行不通的，因此计算机技术在评估机构中逐渐得到广泛的应用和发展，一些评估机构也根据自己的需要、人才和业务特点逐步构建了报告辅助、案例管理等软件，这些软件大多以简单实用为主，因缺乏灵活性而无法移植和推广。而缺乏高级计算机人才的评估机构则纷纷寻求相应的专业评估软件。评估机构对计算机的需求已从简单的办公软件转向更高级更专业化的软件，这也标志着计算机技术在评估机构中应用的深入。
评估机构如何利用计算机的益处来提高自己的服务类型和服务品质？专业化的评估软件又该如何设计？随着计算机技术应用的深入，评估机构信息化建设的前景到底应该是什么？借助评估机构信息化建设，评估机构可以得到哪些方面的发展？下面就是我们的一些调查和思考，写出来供大家探讨。希望抛砖引玉，共同推进评估机构信息化建设的发展。
一、评估机构信息化建设的需求概略分析
1、 评估基础数据种类繁多，数据量大
基础数据内容包括：①交易案例，主要包括楼盘交易资料、土地出转让和市场买卖信息资料；②业务档案资料，主要是历年完成的各种业务档案资料；③分析研究和辅助资料，主要是分类市场行情汇总和整理分析资料；④基准地价等相关数据；⑤相关法规。
随着估价业务量的逐年积累，要查阅的资料数量和品种不断扩大，这些种类繁多的基础数据除了资料性质的保存和管理外，还需要在评估作业过程中快速地查找和调用。另外，利用这些基础数据进行更高级复杂的统计、分析，也需要计算机技术的参与。而目前我们估价业务上的信息管理、加工、传递、存储和分析还停留在手工阶段，致使工作效率难以提高，因此，传统的管理手段和人工作业方式在实时性、准确性、科学性和效率方面已无法满足日益复杂的估价业务的需要。
而评估机构的信息资料被整理录入电脑网络数据库后，可供内部职员随时在自己的电脑上查阅。强大、全面的信息资料和技术支持提高了公司内部工作效率，同时也提高了公司的对外吸引力和公司形象，有利于形成竞争优势。
2、 提高作业效率和精度
评估报告的格式是固定的，内容很多重复，做新报告基本上是在类似的老报告基础上进行替换。在日常作业中经常由于操作疏忽，出现一些小问题，例如在一份报告中出现其他委托方的姓名；估价日期还是用上一份报告的日期；标题中的估价标的物与报告内容中的标的物不一致等等问题。另外，一个项目常常需要做几个评估方案，计算方法中的某些参数也需要经常进行调整，用计算器手工计算固然费时费力，就是用Excel也仍需要修改报告中计算过程描述的相应部分，不仅费时也容易出错。
因此，利用计算机提高作业效率，让估价师尽可能地将有限的精力放到估价对象上，并尽可能减少报告中的人为错误，也是评估机构的迫切需求。
3、 协同作业和远程作业能力
随着市场经济的发展，一个评估机构的业务范围越来越广，项目也越来越大，常常需要出差到远方某地，或一组人协同分工作业。如何利用计算机技术，利用日趋普及和发达的互联网，消除地理位置的差异，在各人间快速互通消息，规范作业流程，强化评估报告管理，也是评估机构尤其是大中型评估机构面临的问题之一。
4、 提升评估机构的内部管理水准
评估机构的内部管理包括项目管理、业务管理、人员管理、财务管理和资料管理等。
项目管理：管理者可以知道当前有多少项目在做，每个项目由谁负责，到了哪个环节； 在某段时间内都做了哪些项目，项目的具体情况。
业务管理：对项目的来源和用途进行分类统计分析，以便尽早发现问题，采取应对措施。对未拿报告、欠款、打折等情况，能尽快统计、列出清单。
人员管理：对人员的资质证书等进行集中管理，对人员的业绩能进行统计。
财务管理：了解每一笔收款情况，了解每一个项目的收款情况，并可按年季月统计。
资料管理：对所有的报告进行集中归档管理，并可从多方面进行快速查找和检索。
从上面的需求概略分析中可以看出，专业化的评估软件必须具有基础数据管理、作业支持和机构内部管理的功能，同时，还必须具有足够的灵活性，能适应不同估价对象和不同地方的评估需求。
二、评估机构信息化建设解决方案
珠海光汇软件有限公司在充分了解评估机构信息化建设需求的基础上，经过一年多的开发，研制出《光汇评估作业支持与管理系统》，先由专业评估机构测试并实际使用，然后通过互联网挑选评估机构试用，最后才面向市场向所有评估机构推广应用。从所有应用来看，该软件能够满足评估机构信息化建设需求，并能够适应不同地方、不同评估机构的特殊需求。
下面从软件的架构设计和功能两方面介绍一下《光汇评估作业支持与管理系统》。
1、 架构设计
软件架构就是软件的骨架，就像高楼大厦的框架一样，架构的好坏直接决定了软件的好坏。《光汇评估》的架构设计自始至终体现着下面几个特性：
（1）、简单易用性
维护和安装简单：系统采用B/S（浏览器/服务器）模式，维护和安装都集中在服务器端，客户端只要求装有微软的IE6。
备份和还原简单：系统所有数据都集中保存在数据库中，生成的报告文档在指定文件夹下自动按人、年、月归档，数据备份和还原简单方便。
操作简单：因为采用网页界面，操作培训简单，会上网就会用。另外，定义和使用功能分开、复杂页面被分成几个简单子页面，这些都导致操作和显示的简单性。
（2）、开放性
随时增加新机器：开放的B/S模式，保证可以随时添加新机器、新用户，除了要求装有IE6以外，对新加机器没有任何要求，保证评估机构的投资。
随时添加新功能：组件式设计，保证可以随时添加新功能，而无需修改老系统。
可扩容的模板式设计：报告和估价对象的输入向导页面基于输入模板，生成的报告格式基于报告生成模板，更换模板就导致不同的输入内容和输出格式。也就是说，具体输入什么数据，生成什么样的报告，完全由用户决定。
灵活的公式自定义：从公式的定义、计算过程描述、分类到某个值的缺省值、单位甚至小数点位数都可以自己定义和设置。
完全的基础数据定义：可以自己添加、删除案例调查表、区域调查表、基准地价表；可以自己定义调查表的字段名称、字段类型；自己指定将按哪些字段进行查询，哪些字段将作为市场比较法的候选比较因素；自己建立案例表和区域表的关联。基准地价表则可以自己定义宗地用途、土地级别、优劣程度、影响因素的描述和修正系数。
工作流程自定义：工作流程环节自定义，审核层次自定义
支持Plug-In插件，直接提取、导入原有资料库数据或第三方共享数据。提供开放的Plug-In插件标准和完善的技术支持。
（3）、完整性
独特的菜单、权限设计，保证添加的新功能自动被纳入当前的菜单、权限管理中，保证系统的完整性。
新添加的案例表、基准地价表可以方便地在计算过程中查找和引用。
单机版和网络版是一个完整的整体，不仅数据可以方便地通过各种方式在单机版和网络版之间导入、导出，工作流程也可以在单机版和网络版之间流转，实现移动办公、远端作业。
（4）、先进性
开发技术：采用Microsoft最新的.Net技术开发，应用先进的XML技术。
智能公式引擎：支持在公式计算时动态选择子公式，或动态引用某公式计算一个数值。自动根据公式定义生成公式计算输入界面，提供自动分页功能。自动生成公式计算过程描述。
标准工作流接口：遵循国际标准的工作流程管理接口。
先进的容错设计，保证操作出错，也可轻松回到上一步。
先进的知识管理理念：每一份不同的报告格式、每一种不同的估价对象、每一个不同的计算方法实际上都是一个或多个估价师的专业知识、自身智慧和经验的结晶，都应该作为评估机构的财富管理起来，能够被其他的估价师分享。正是基于这样的理念，才有了模板和自定义公式的设计。
世上没有永动机，任何性能的获得都需要付出代价。坚持开放性的理念固然带给系统很大的灵活性，但同时也带来定义和使用的分离，导致系统实施的复杂性。这也注定这个系统的使用开始难，而随着时间的推移和系统的积累，使用会越来越容易。
2、 系统功能
《光汇评估作业支持与管理系统》主要包括三个功能：
评估作业支持：主要任务是协助估价师快速高效地完成房地产、土地、资产等评估报告。作业支持平台能够自动出具各种格式的评估报告书，系统已经定义了评估工作中所涉及的一整套调查表格、计算参数、评估公式、审核流程控制和规范的作业流程。同时平台提供自定义功能，可以灵活适应各地不同的需求。
基础数据管理：包括案例调查表、区域调查表、基准地价表管理、公式管理、估价报告管理、各种数据字典管理、报告模板管理等。
机构管理：包括人事管理、财务管理、项目管理、报告归档管理等，涵盖了从项目的登记、项目的收款、任务的分配及进展的状态、报告的提交和归档，到年季月的收欠款统计分析、人员业绩统计分析、项目来源统计分析等估价所管理工作的方方面面。
三、未来评估机构的信息化建设发展方向
对于土地、房地产的中小型评估机构而言，《光汇评估作业支持与管理系统》从架构上而言已经够用，需要的只是一些具体功能上的增进。对于大型评估机构而言，《光汇评估作业支持与管理系统》需要更进一步地扩展、挖掘基础数据，和GIS（地理信息系统）结合，基于基础数据，提供更快速的即时估价、更复杂高级的分析功能。
现代估价人员不能不具备使用计算机的技能，也不能忽视计算机能够提供的巨大便利。评估机构的信息化建设也是大势所趋，否则很快就会被淘汰出局。但是评估机构信息化建设不仅仅是为了提高效率后停留在目前的水平上，更重要的是要借助信息化建设，同时通过评估人员和评估机构的努力，使得评估机构本身出现质的飞跃。
1、信息化建设促使评估机构管理模式提升
信息化建设评估不仅仅是引入一个工具软件，更重要的是要引入一种理念，一种先进的管理模式，一种计算机管理的模式，这是《光汇评估作业支持与管理系统》一直在提倡的。实施《光汇评估作业支持与管理系统》的过程，也就是一个对现有评估机构管理模式的一种提升过程。
2、借助信息化建设，促使评估机构向高、精、专方面发展
引入评估软件后，系统将替评估人员完成一些简单重复的工作，在做报告的过程中提供需要的各种评估方法和计算公式，不会出现人为的计算错误，同时系统自动生成报告中的计算过程。从软件的作用来看，它是提供一种“模子”式的工作方式，评估报告就是一种“模子”式的工作方式，即估价报告的格式是固定的，软件固定了这种格式，里面的内容是由估价师来自由发挥的，但是软件会帮助你考虑的更全面，会提示一些评估人员容易忽略的一些东西，同时帮助评估人员更快的输入。
但是我们也注意到，“软件”可能禁锢某些评估人员的思想，这是可能的，但是这不是软件的错，而是由于评估人员的惰性所至，忘记软件只是工具，使自己成为工具的奴隶。相信所有房地产估价师都记得这一句话“评估是科学与艺术的完美结合”；“艺术”实际上是评估人员对市场的把握，对估价对象的细致分析，是经验的积累。软件可以使得评估人员能把主要精力投放到对该类评估房地产的全面分析上，比如对市场状况作全面分析，包括价格走势、空置率和发展趋势等，使估价结果更显得有说服力，才会令评估报告有质的进步。
3、借助信息化建设，促进评估机构向多元化方面发展
评估机构信息化建设由评估机构的信息化需求决定。现在，整个评估行业处于百家争鸣的“战国时代”，不断有评估机构分拆瓦解、有新的评估机构诞生。分久必合，随着市场的规范、竞争的激烈，评估机构会整合兼并，出现大型的评估机构，其业务经营范围也会拓广，从物业代理、估价咨询到投资分析都有可能涉足。
目前我国评估机构的一个突出问题就是业务过于单一，在进行信息化建设后，越来越多的估价业务都可以用计算机来完成，内部的管理水平相应提升，计算机的效率高而成本低，自然会导致生产要素的替代，使得评估机构效益和效率会大大提高，机构会有更多的精力来积极开拓相关业务领域，比如房地产项目的前期策划和咨询、销售代理、商铺代理、物业管理、资产管理和资产组合管理、投资顾问等；
