开发区管委会无权卖地 主体只能是市县政府

开发区管委会无权卖地 主体只能是市县政府

　2005年6月22日　　来源：新京报　

最高法院出台国有土地使用权合同纠纷司法解释

据新华网北京6月21日电 最高人民法院21日公布“关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释”，自2005年8月1日起施行。根据这一司法解释，开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同，应当认定无效。

该司法解释共28条，主要包括3个方面内容：关于土地使用权出让合同纠纷的处理；关于土地使用权转让合同纠纷的处理；关于合作开发房地产合同纠纷的处理。

土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府

司法解释明确，土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，土地使用权出让合同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。

开发区管委会出让土地合同无效

该司法解释特别对因开发区管理委员会出让土地使用权引发的合同纠纷作出了规定，即“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，应当认定合同有效。”

当事双方均不具备经营资质合同无效

针对合作开发房地产合同纠纷案件，司法解释首先明确合作开发行为的特征为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。其次，司法解释专门对房地产开发经营资质的问题明确规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

解读

继2003年4月28日公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”后，最高人民法院再次公布旨在规范房地产市场的国有土地使用权合同纠纷司法解释，以规范房地产市场交易行为。为此，最高院负责人接受了新华社记者的采访。

1 集体土地不适用新司法解释

该负责人表示，我国目前土地使用权可分国有使用权和集体使用权两类。

根据城市房地产管理法的规定，房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，因此房地产开发所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，其使用权方可有偿出让。土地管理法也明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，新出台的司法解释调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件，不包括集体所有土地。

2 不轻易确认合同无效

司法解释根据合同法的规定，结合社会现状和审判实际，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施。

按照新的司法解释，当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。

此外，在合同的解除上，司法解释严格当事人行使解除权的条件，只有在出现根本违约，合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除的才予以支持。

3 房地产纠纷有了新司法武器

据相关资料表明，随着城镇居民住房的商品化和市场化，目前房地产开发建设的商品房近90%由个人购买，而商品房的开发建设与土地市场具有直接的关系。司法解释的公布实施，有利于推动我国房地产市场健康发展，保护房地产市场开发经营者和人民群众的合法权益。

现行的土地管理法和城市房地产管理法作为行政性法律，主要是从行政管理的角度对房地产的开发经营行为加以规定。由于物权法尚未出台，因此，人民法院在处理法律关系复杂的房地产纠纷案件时缺乏具体明确的法律依据，适用法律不统一。司法解释的出台，为人民法院处理此类案件，提供了法律武器。 　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)