低效用地再开发试点工作中土地估价机构的业务机会探讨
胡永强1 王卓1 王小方1 熊华东2
（1.深圳市世联土地房地产评估有限公司 深圳 518049；
2.广东瑞联土地房地产资产评估有限公司 深圳 510000）
摘 要：长期以来我国存量建设用地存在布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题，低效用地再开发成为盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展的重要手段。土地估价机构作为与土地管理密切相关的专业机构，可以发挥自身专业技能，提供估价及咨询服务，以确保试点工作和具体项目的顺利开展。本文探讨了土地估价机构在低效用地再开发中的业务机会，分析从整个试点工作和具体项目实施中可提供的具体的估价和咨询服务内容，并且提出土地估价机构同时应注重人才培养，提升自身综合服务能力，方可提供高质量的服务，助力低效用地再开发试点工作。
关键词：土地估价机构 低效用地再开发 估价和咨询
1 低效用地再开发的背景及概念和范围
1.1 低效用地再开发的背景及作用
我国长期以来在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为此，从2008年开始，原国土资源部和广东省人民政府共同开展了节约集约用地试点示范省建设，推进以“三旧”改造为主要内容的低效用地再开发工作。2013年，原国土资源部发布《关于开展城镇低效用地再开发试点的指导意见》（国土资发〔2013〕3号，以下简称“2013指导意见”），在浙江、辽宁、上海等省（市）陆续开展了城镇低效用地再开发试点。2016年，原国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号，以下简称“2016指导意见”），在全国层面推动城镇低效用地再开发。
时至今日，为了全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求，深入贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，以及落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，2023年9月5日发布《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号，以下简称“171号通知”），决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点工作，探索创新政策举措，完善激励约束机制。
开展低效用地再开发试点，有利于探索创新盘活利用存量土地的政策机制，有利于推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，大幅提高利用存量用地的比重，明显降低单位 GDP地耗，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。
1.2 低效用地的概念及范围
国家层面低效用地的概念及范围，在上述三个文件中都有所提及以及变化，详见下表。
“171号通知”在概念和范围上虽然没有直接的重新明确，但其要求以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础，并且从以往的“城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地”转为“一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题”，可见本次试点低效用地再开发范围由之前的“城镇”扩大到“城镇和乡村”。
另外，地方上在低效用地认定及范围上会根据地方特色有所调整，此处不再展开介绍。
2 低效用地再开发的主要方式介绍
经过多年的低效用地再开发实践，各个地方根据每个低效用地项目的特点，量身定制不同的再开发方案，形成了“腾笼换鸟”挖潜、“城中村”改造等多种再开发的方式，通过再开发，低效用地实现了盘活利用存量土地、提高土地利用效率的目标。各类再开发方式的含义、应用及实际案例如下表所示。
3 土地估价机构在低效用地再开发中的服务探讨
通过分析低效用地再开发的流程及主要方式，我们分析土地估价机构可以在低效用地再开发试点的能够提供的服务事项。
3.1 从整个试点方案流程分析
自“171号通知”发布后，已有十多个城市陆续公开发布了其实施方案，根据分析，各地试点方案流程大同小异，本文以《深圳市低效用地再开发试点工作实施方案》（深规划资源〔2024〕175号）中的深圳试点方案流程为例，分析土地估价机构在低效用地再开发试点过程中可参与服务事项。详见下表。
3.2 从具体项目实施过程分析
3.2.1 土地价格估价服务
不同项目采用不同的再开发模式和再开发方式，可能需要不同的土地价格估价服务，如项目现状土地价格估价、土地收购价格估价、土地出让价格估价、土地调整容积率或用途等需补缴出让金的估价、土地融资估价等。由于土地价格估价服务是土地估价机构熟悉的常规业务，本文对其相关服务不再赘述。
3.2.2 相关咨询服务
不同项目采用不同的再开发模式和再开发方式，因此涉及咨询服务事项也会有较大差异，本文分析常见的咨询服务事项及内容，以期提供参考。详见下表。
通过提供上述多种业务服务，土地估价机构在低效用地再开发中可以获得广泛的估价和咨询业务机会，不仅为开发主体提供专业的技术支持和决策依据，还能为项目的顺利实施和成功运营保驾护航。
4 结论
低效用地再开发试点工作将是一项长期的、全国层面的专项工作，土地估价机构应抓住这一发展契机，深入参与其中，提供专业的估价和咨询服务。但同时低效用地再开发亦是一项复杂、全面、系统的工作，相关服务内容涉及范围广、深度深、专业性强，因此土地估价机构应注重培养估价师相关方面知识和技能、加强技术创新和人才培养、提升沟通协调能力、提高政策研究和应用能力、强化品牌建设和市场拓展，提升服务质量等。因此，土地估价机构才能助力低效用地再开发试点工作，为经济社会的可持续发展做出更大的贡献。
参考文献：
[1] 自然资源部国土整治中心.城镇低效用地再开发50例[M].北京：中国大地出版社，2021.
[2] 宋家宁，刘阳，郧宛琪，等.我国低效用地再开发实践案例及政策建议[J].中国土地，2023，(05):10-13.
[3] 叶艳妹，罗姮，吴亚军，等.高质量发展下的节约集约用地再认识与低效用地盘活[J].中国土地，2023，(05):4-9.
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