征地补偿新标准浮出水面 再掀土地改革新政策

征地补偿新标准浮出水面 再掀土地改革新政策

2005年8月18日　　来源：21世纪经济报道　

8月11日，国土资源部发出了《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地力争在今年底完成征地统一年产值标准和区片综合地价的制订及公布工作，届时，征地补偿依据将从“前三年主要农产品的平均产值或产量”向“制定征地统一年产值标准和区片综合地价”发生转变，新的征地补偿标准也将随之浮出水面。

从单一走向综合

“这个政策的出台是一个长期调查的结果。”国土资源部一位知情人士向记者这样透露到，此前，国土资源部已经会同相关省市及专家进行了征地补偿依据的大量调查。“实际上，去年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）中已将这项工作确定下来。”

据了解，《决定》要求各省、自治区、直辖市“制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”，国土资源部的这一《通知》显然是要把《决定》推向执行层面上来，因为在《通知》里，已经明确规定各省市完成这项工作的期限是今年年底。

“征地补偿依据的转变一定会带来征地制度的重大变革。原因之一就是征地补偿的依据已经从单一因素出发开始考虑综合因素了。”中国人民大学土地管理系教授严金明说，旧的征地补偿依据是前三年主要农产品的平均产量或产值，新的征地补偿标准会综合考虑被征收耕地的类型、质量、等级、区位等多种因素。

当然，作为另一个重要征地补偿依据，征地区片综合地价也将遵循“综合因素“的原则。《通知》指出，征地区片综合地价制定时将主要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。

“我想这对农民的征地补偿会有一个很大的提高，能够与土地本身的价值更为接近。”严金明说，“以北京为例，城乡结合部和远郊区县的耕地年产值是一样的，但是城乡结合部的地价要比区县高很多。”他从更大范围来看这个问题，长三角、珠三角等发达地区的耕地年产值与西北等欠发达地区的没有太多的差别，两个区域的地价差距却非常大。“全部按照前三年主要农产品的平均年产值或产量来进行补偿显然是不合理的。”

“另一方面，制定征地统一年产值标准和区片综合地价也是对现行法律的补充和完善。”严金明说，“征地问题一直是土地管理法修订和物权法的争论焦点，而政策一旦成熟稳定就可以上升为法律，国土资源部的这一政策性规定无疑将推动土地管理法的修订以及物权法的讨论和出台。”

填堵征地补偿漏洞

征地补偿新标准也被赋予缓和征地补偿安置矛盾纠纷的重任。

“以基础设施建设项目用地的土地征用补偿情况为例：从目前情况来看，不少地方搞基建、上项目，在投资不足的情况下，首先想到的是压低征地费，不按法定标准计列征地补偿费。”国土资源部知情人士向记者透露，“基础设施建设项目，尤其是地方政府重点项目，征地补偿费明显偏低，有的甚至低于法定标准。”

据记者了解，通常情况下，建设高速公路征地补偿费每亩只有6000元－8000元，而同期同类土地上，其他建设项目征地补偿费普遍都在几万元。而在国外，建设高速公路的土地取得成本一般占工程总投资的50％－60％，我国只占10％－15％。这种低价征地与高价征地并存的现象很容易导致征地争议。

“依据征地统一年产值标准和征地区片综合地价，新的征地补偿标准将使农民很清楚地了解自己耕地的征地价格水平，很大程度上解决一些地方政府在面临征地补偿纠纷时无法可依的问题。”严金明说。

按照《宪法》和《土地管理法》原则，征地是用于“公共利益”建设，而在实际征地过程中，地方政府并非都是基于“公益性”，政府对“非公益性”用地按照补偿标准征用，然后又以市场价招标、拍卖出让，即使政府完全按照法定标准补偿被征地者，也存在着巨大的收益差额。严金明提出，这些收益差额若由地方政府或部门占有，显然有失公允，因为农民集体作为所有者和农民作为当前使用者理所应当参与土地收益的分配。“征地制度改革还需进一步明确‘公益性’征地的界限以及‘非公益性’用地的取得方式”。

当前围绕征地引发的诸多矛盾与问题，除了征地补偿款的多与少之外，还有就是补偿款有不少都因为通过行政渠道层层截留，只有少部分到达农民手中，甚至有拿不到的情况，“征地补偿发放方式的改革，同样应该列入法规规范中。”有专家表示。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：杨丽萍)