上海安大华永房地产土地估价有限公司
高 原
城市是社会资源和自然资源的结合体,作为独特的生态载体,城市存续不应以经济价值为主,而应寻求人、历史文脉、自然生态的价值平衡,坚持可持续性,这是现代城市更新趋势。
2023年4月,笔者参加了一次对以色列若干城市的考察活动。其中,特拉维夫的近现代城市演化进程令笔者印象深刻,笔者从一个土地估价师角度,对特拉维夫-雅法的城市更新理念和实践,凭借浮光掠影的考察、粗浅质朴的思考,感悟出城市多维价值平衡的重要性,以及对我国可比城市在常态更新中的借鉴意义。值此中估协成立30年之际,撰写此文以为纪念。
一、被动城市更新和主动城市更新
欧州文艺复兴后,近现代意义上的城市开始形成,小规模常态化城市更新几乎与城市发展同步,“边发展边更新”普遍存在。从全球特别是欧美、日本等发达国家来看,近现代城市更新主要由被动更新和主动更新两种动力驱动。
被动更新主要是指突发的重大天灾人祸后的被迫重建,城市不得不在短期内全力修复、建设的情形。1666年伦敦大火、1906年旧金山大地震后的重建,都是典型的灾后被动更新。被动更新是为尽快恢复城市功能匆忙展开,不容全面系统规划,因而总体比较无序,往往留下诸多缺憾和隐患。
主动城市更新则体现了城市发展的文明进步意识,有较为系统的总体规划和详细规划,体现了城市发展的前瞻性;近几十年来,城市规划和更新建设,愈加注重城市未来发展的可持续和多维价值平衡。
18世纪中叶英国兴起工业革命后,欧美的主要城市发展开始提速。早期的主动更新,是通过大规模升级改造基础设施及老旧住区,提高城市功能,以适应产业迅猛发展的需要,其特征是大拆大建式的“城市化运动”。经历高速发展和两次世界大战后,多数城市进入成熟期,人们开始推动城市的高质量精细化发展——人与自然的和谐、宜居性、生态良好、历史文脉延续、综合可持续性,城市更新逐渐趋向多维价值平衡。
二、城市更新典范:特拉维夫-雅法的发展历程
特拉维夫-雅法,一座古老又现代的中东发达城市,其百余年城市进化史独特而精彩,其贯穿的理念值得借鉴和参照。
特拉维夫-雅法市起源和发展年表

特拉维夫-雅法从未搞过欧美国家大拆大建的“城市更新运动”,始终包容和尊重历史。在城市发展过程中,坚持保留各个历史时期的旧城区、逐步开辟新城区的更新之路,城市文脉和肌理得以完整延续和呈现,并因为科学合理保护利用,兼顾了多维价值平衡,形成了独特城市魅力,推动了经济、社会、科技、文化共同繁荣,加之独特的自然地理优越性,吸引了全球目光,一跃成为充满活力、国际化的地中海之星。

图一 从雅法古城眺望特拉维夫新城(较近区域即白城)
这种多维价值平衡抉择,尤值得我国众多古城在更新决策中借鉴。国内不乏在古城原址上大拆大建典型案例,毁掉无数珍贵的古代遗迹,如古城墙、古建筑、古城区,破坏了延续千百年的文脉。根本原因是一些决策者在历史遗存保护与经济发展之间、短期效益与长远利益之间的价值权衡决策失误,造成了永久和不可弥补的遗憾。这类毁伤城市历史精髓的所谓城市更新,不应该再发生。
三、从土地估价师角度看特拉维夫各区域的价值平衡和土地价值
(一)雅法古城的多维价值平衡和土地价值特征
根据上述特拉维夫-雅法市起源和发展年表,近现代特拉维夫从数千年历史的古老港口城市雅法脱颖而出的。雅法位于特拉维夫主城区南部地中海东岸,地势较高,曾经是人类文明史上最古老的港口之一。城区内保留了大量古代建筑和港口遗迹,历史文化价值极高;因为古老,因为独特的地理位置曾在《圣经》中留下多处记载,雅法古城成为全球著名的旅游胜地,每年吸引了数十万游客特别是基督徒,从而使这座古城同时具有不可估量的、绵绵不绝的巨大经济价值。

图二 雅法古城的古建筑群
今日雅法古城,表面上看,其主要功能都显示出旅游城市特性:古建筑和近现代建筑及景观大都体现为游客服务功能:餐厅、酒店、可参观的古街巷和教堂、旅游商店、特色文旅机构等。但鉴于土地永久产权特性,一些房地产依然是一些家族、市民、移民的长期居所,只是常住人口不多而已。

图三 雅法古城的临街老房子基本为文旅、餐饮等旅游商业设施
综上,雅法古城在历史文脉传承、古建筑分类保护和有限度商业开发、旅游经济推动等方面实现了多维价值平衡。
总体上看,雅法古城具有以下土地价值特征:A.独一无二的古代港口文明遗存考察、学术研究价值;B.基督教文明朝圣旅游价值;C.旅游商业经济价值;D.高端居住价值。
因此,除纳入国家历史文物保护的核心区域和建筑群外,估算雅法古城可交易的一宗或一片土地价值,适用的估价方法主要是比较法;无保护价值的城市更新项目也可适用假设开发法。由于永久产权特征,商业地产亦难以使用收益法评估;由于寸土寸金,成本法更不适用。

图四 外观简朴的非保护建筑阿拉伯餐厅,以及远处的在建项目
(二)世界文化遗产——白城的多维价值平衡和土地价值特征
20世纪初,雅法已成为一片地价昂贵的阿拉伯贵族区。陆续从世界各地迁居至此的数千犹太人,最终难以忍受雅法高昂的土地价格,组团在雅法北部数公里外共同开辟了一块新城区。经过三四十年建设,最后形成今日的世界文化遗产——白城。
白城始建于1909年,是一片现代主义风格的多层、白色为主的建筑群,是包豪斯学派设计实践抵达最远的区域。白城是犹太人20世纪回归时期的重要标志,因此一直受到政府的保护。2003年,白城被认定为世界文化遗产。目前,白城的众多建筑也围绕旅游观光、保护性商业开发为主,居住功能为辅。白城的历史其实不长,但通过成功列入世界文化遗产,实现了承载犹太民族20世纪回归时期的定居区域保护、在雅法与现代新城形成城市功能和景观过渡性协调区域、通过保护性有限开发兼顾旅游经济的价值平衡。

图五 世界文化遗产白城街头,该八角形街亭是最早的咖啡厅
白城的土地价值有以下特征:A.现代主义风格保护建筑考察、学术研究价值;B.犹太人家族资产传承价值;C.世界遗产旅游商业经济价值;D.中高端居住价值。
由于整个白城作为世界遗产受到保护,单户和成片更新已严格禁止,房屋交易也受到严格控制,几乎没有土地成交案例;有租金案例但无土地年期。可以说对白城土地价值的估算俨然成为一个土地估价师的难题。
(三)特拉维夫现代城区的多维价值平衡和土地价值特征
特拉维夫现代城区是在白城以北区域开发的现代化、国际化城区,其中,地中海滨海区域为商业、旅游、度假、高档办公区域;外围为工业、高科技、现代农业区域。
作为中东地区的硅谷,以及地中海东岸重要的港口,特拉维夫吸引了全球大量资金、财富、人才,拥有顶尖高科技企业。

图六 特拉维夫现代办公区一瞥
特拉维夫现代城区与全球多个现代化国际化都市类似,充分体现了人与自然、生态平衡、经济发展、可持续性的多维价值平衡。但富裕的城市加之有限的辖区面积,不仅物价奇高,土地价值无疑是极昂贵的,寸土寸金毫不夸张。因此特拉维夫现代城区的土地价值特征有:A.国际化、区域性高端办公、经营价值;B.旅游度假商业价值;C.高科技研发经济价值;D.高端居住价值。
根据上述特征,从土地估价师角度看,特拉维夫现代城区的土地估价可适用的方法为比较法和假设开发法,局部有租期限制的土地,收益法亦可运用。
通过对这座城市的观察,作为一个土地估价师,切身体会到走出国门看世界对提升专业水平的重要性。
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