上海上睿房地产估价有限公司
管豆豆
摘 要 中国土地估价行业是伴随着城镇土地制度改革的不断深入和土地市场兴起而发展起来的中介服务机构,而城镇土地制度是随着社会主义市场经济体制的建立和完善、社会经济变革的必然产物,反映了生产关系对生产力的适应和促进作用,符合马克思主义理论立场。土地估价行业经历了兴起、脱钩改制、改革规范三个阶段。随着马克思主义中国化的继续推进,土地估价行业未来将怎样发展是估价人一直在思考的问题。本文运用唯物论基本原理结合实际探讨行业的未来发展。
从1990年起,中国城镇土地有偿使用制度的建立,改变了原无偿、无限期、无流动的土地使用制度。土地评估成为当时土地管理部门迫切解决的问题,土地估价行业随着土地出让而随之产生。1992年小平南方谈话激活了市场主体,经济持续高速度发展,对生产要素之一的土地要素产生了大量需求,是土地估价行业发展的催化剂。1993年,原国家土地管理局颁布了《土地估价师资格考试暂行办法》和《土地估价机构管理暂行规定》,成立了土地估价师考试委员会、建立了土地估价师资格考试制度,组建了土地估价师队伍和估价机构,专业的土地估价师和土地估价行业诞生,对改革开放过程中涉及的土地使用制度改革、调控土地市场、国有资产保值增值等方面发挥了积极重要的作用,对日后日益纷繁复杂的经济活动中土地经济价值量化起到了举足轻重的作用。
目前土地估价行业已经建立了一套土地估价理论方法与技术标准体系、行业规范管理体系和一支专业的人才队伍。随着国家自然资源资产管理体制的健全、土地估价师资格准入的取消、农村土地制度改革及城市更新的推进,土地估价行业发展面临着新的机遇和挑战。
唯物论作为马克思主义基本原理的基础和核心,主要包括以下几个方面的内容:物质与意识的辩证关系、世界的物质统一性原理、实践的观点、对立统一规律,本文将从这几方面内容着手,逐一分析土地估价行业未来发展。
一、物质与意识的辩证关系
1.物质决定意识
土地估价行业的发展受到社会经济发展、城市化进程、人口增长等客观因素的制约。这些因素构成了土地估价行业的物质基础,决定了行业发展的规模和速度。
近年来,城市化进程进入中后期转型提升阶段,城市化率的提升速度逐步放缓。农业转移人口市民化,旨在缩小户籍城市化率与常住人口城市化率之间的差距。“人地钱”挂钩政策旨在解决人口流动带来的资源平衡问题,政策从“补砖头”转向“补人头”,以适应人口流动变化。人们的迁移动机从简单的农民变非农,转向追求更好的生活条件,从低能级城市向高能级城市迁移。未来,城市化率的提升速度将逐渐放缓,但城市化的质量和内涵将得到进一步提升。
城市化进程中,城市规模不断扩大,原有的城市空间和设施可能无法满足新的需求,需要通过城市更新来释放土地资源、优化空间布局。在城市更新中,土地是保证项目顺利展开的核心要素,创新的规划和土地政策是推进城市更新的关键环节。城市更新中土地要素变化主要以下几种情形:转变土地性质、用途,调整容积率、扩大用地范围、土地置换、重新设定土地使用期限,土地清退,对应的土地估价服务包括两类:一类是通过收储、收回再供应的方式实施,另一类是通过存量土地补缴土地价款来实现,因此城市更新中土地要素的变化导致土地经济价值的变化,需要土地估价服务实现价值上的量化,这为土地估价行业提供了广阔的市场空间和发展机遇。
2.意识对物质的能动作用
土地估价行业在发展过程中,通过不断的技术创新、服务创新和管理创新,提高估价精度和效率,满足市场需求,推动行业的健康发展。这种能动作用不仅体现在技术创新上,还体现在行业标准和规范的制定、行业自律机制的建立等方面。
目前我国超过60所高等院校开设了土地估价相关的专业课程,形成了从本专科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。同时,已颁布实施《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》《农用地分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》《农村集体土地价格评估技术指引》等技术标准和规范。一整套土地估价理论方法体系及技术标准体系的形成,代表土地估价走向成熟。2016年《资产评估法》的出台,从法律层面确认了土地估价的行业地位,明确了土地估价行业属于六大评估专业之一。2021年《房地产估价师职业资格制度规定》《房地产估价师职业资格考试实施办法》的出台,确立了土地估价行业的专业职业资格名称变更为房地产估价师。2021年3月2日自然资源部发布的《自然资源分等定级通则》《自然资源价格评估通则》,标志着土地估价向自然资源估价方向发展。
2023年12月18日,中估协发布《关于在线打印现场查勘证的通知》,规范土地估价机构现场查勘环节,要求现场查勘时,估价师需手持或佩戴查勘证与估价对象合影,旨在提升土地估价行业的专业性和严谨性,降低执业风险,并促进整个行业的高质量发展。
二、世界物质统一性原理
世界物质统一性原理是马克思主义哲学关于世界本质问题的一个基本原理,它强调世界的本质和基础是物质,所有事物和现象,包括意识现象,都是物质的表现形态或存在形式。在土地估价行业中,这一原理同样适用,即土地估价行业的发展和变化,其本质也是物质世界的反映和体现。
土地估价行业的统一性主要体现在两方面:①虽然土地估价行业在业务上可能涉及多个领域,如土地出让、抵押、企业整体资产评估等,但其核心业务始终是对土地价值的评估;②土地估价行业在评估过程中需要遵循一定的标准和规范,如《城镇土地估价规程》等。这些标准和规范的制定和应用,保证了土地估价行业的公正性和客观性,也体现了其在物质世界中的统一性。
随着中国经济的发展、市场需求的变化等,土地资源的需求将持续增加,量化土地经济价值的需求将呈现多样化发展,这为土地估价行业提供了广阔的市场空间。同时,土地资源的稀缺性也将推动土地估价行业向更高效、更精准的方向发展;此外,随着科技的进步,新的技术手段将不断被引入到土地估价行业中,如人工智能、大数据等。这些技术的应用将进一步提高土地估价的精度和效率,推动行业的快速发展。同时,技术创新也将促进土地估价行业在业务领域和服务模式上的创新,满足市场的多样化需求。
三、实践的观点
实践是检验真理的唯一标准,是主观见之于客观的活动,具有直接现实性、自觉能动性和社会历史性等特点。实践是认识的基础,是认识发展的动力、来源和检验真理的唯一标准。
1.实践是检验真理的唯一标准
土地估价行业的发展需要不断通过实践来检验和完善估价理论和方法。例如,随着大数据、人工智能等新技术的发展,土地估价行业需要不断探索新的估价方法和模型,以适应市场需求的变化。
2.实践是认识的基础
土地估价行业在发展过程中,需要不断积累实践经验,总结行业发展的规律和特点。这些实践经验对于指导行业未来的发展具有重要的意义。
四、对立统一规律
对立统一规律是唯物辩证法的实质和核心。它揭示了事物内部矛盾双方的同一性和斗争性及其相互关系,阐明了事物发展的源泉和动力,是事物发展的根本规律。对立统一规律揭示了事物普遍联系的根本内容和永恒发展的内在动力,从根本上回答了事物为什么会发展的问题。运用对立统一规律来分析土地评估行业的未来发展,我们可以从以下几个方面进行探讨:
1.对立面的识别
在土地估价行业中,存在多个对立面,这些对立面在相互斗争与依存中推动了行业的发展。市场需求与评估技术的对立:随着市场需求的不断变化,土地估价行业需要不断更新评估技术以满足市场需求。市场需求的多样性和复杂性要求评估技术更加精准、高效和灵活。法规政策与评估实践的对立:法规政策为土地估价行业提供了指导和规范,但实际操作中可能会遇到与法规政策不完全吻合的情况。评估机构需要在遵守法规政策的前提下,根据具体情况进行灵活处理。经济效益与社会责任的对立:土地估价行业在追求经济效益的同时,也要承担社会责任,如保护生态环境、促进社会稳定等。如何在经济效益和社会责任之间找到平衡点,是行业发展的重要课题。
2.统一性的体现
尽管存在多个对立面,但土地估价行业在发展中也展现出统一性。
①行业发展目标的统一。无论是评估机构还是从业人员,都希望通过提供高质量的服务,赢得客户的信任和支持,实现行业的可持续发展。
②评估标准的统一。为了保证评估结果的公正、客观和准确,土地估价行业需要遵循统一的评估标准和规范。这些标准和规范为行业提供了统一的尺度,使得不同评估机构之间的评估结果具有可比性。
③技术创新的推动。技术创新是推动土地估价行业发展的重要动力。通过引入新技术、新方法和新工具,可以提高评估效率、降低评估成本、提高评估精度,从而推动整个行业的进步。
3.对立统一规律的运用
①把握主要矛盾。在土地估价行业的发展过程中,要把握主要矛盾,即市场需求与评估技术之间的矛盾。通过不断创新和改进评估技术,以满足市场需求的变化,推动行业的持续发展。
②寻求平衡发展。在追求经济效益的同时,要兼顾社会责任,寻求经济效益与社会责任的平衡发展。这要求评估机构在评估过程中要充分考虑生态环境、社会稳定等因素,实现经济效益和社会效益的双赢。
③加强行业合作。土地估价行业是一个需要高度合作的行业。评估机构之间要加强交流与合作,共同推动行业的进步。同时,要加强与政府部门、金融机构等相关机构的沟通与协作,形成良好的互动机制,为行业发展提供有力支持。
五、结论
土地估价行业的发展前景是充满机遇和挑战的。未来土地估价行业应坚持以市场需求为导向,以技术创新为动力,以规范化为保障,推动行业的健康、稳定、可持续发展。
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