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纪念文章 | 我的估价之旅

来源: 日期:2024-08-27 16:16:08
陕西华地房地产估价咨询有限公司 阮妙芳
 
   时光荏苒,不知不觉间我已经在估价行业摸爬滚打了20年,借中国土地估价师与土地登记代理人协会成立30周年之际,盘点了我的估价之旅,期间有迷茫、有困惑、有庆幸,也有坚定。
 
  初识你名,久居我心
 
  大学期间,《房地产估价理论与方法》《房地产开发经营与管理》作为必修课,使我了解到在三百六十行中有一个行业叫——房地产估价,出于好奇我查阅了相关资料,了解到房地产估价由来已久,并非新型行业。在古代,由于田宅买卖频繁,房地产估价这个行业在当时就存在,比如在南朝梁代时,梁高祖为了在南京的钟山建造大爱敬寺,欲强征王骞的80余顷良田,而王骞因良田属祖产坚决不卖,梁高祖“遂付市评田价,以直逼还之”,即聘请“房地产估价师”评估田价后威逼购买。宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据,不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是房产的多寡来核定财产税的征收额度。官差、胥吏充当估价师的角色,民间还有专门从事评估庄宅的牙人,谓之“房牙”。进入现代以来,在改革开放前,因我国实行计划经济,禁止房地产买卖,房地产估价缺乏现实需要,估价行业消失在人们的生活中。实施社会主义市场经济制度后,房地产业在国民经济中异军突起,成为支柱产业,人们对房地产估价的需求越来越多,在政府的主导下,成立了相应的房地产或土地估价协会及机构,服务于房屋和土地转让、出让、抵押、征收、司法处置、财产分割等方面,对推动社会经济平稳健康发展起着重要作用。通过对房地产估价行业的了解,当一名房地产估价师成为了我当时内心深处的一个梦想。
 
  2004年大学毕业之际,怀揣着成为估价师的梦想,带着少年独有的意气风发,我穿梭于各大招聘会现场,寻找着期待已久的评估公司。但当时因估价行业起步时间不长,业务面窄,机构规模相对较小,人员需求量小等各种原因,招聘会现场几乎看不到房地产或土地评估公司,这让我曾一度以为梦想也许终将只能是个梦想。在我煎熬、苦闷、沮丧着想要放弃之际,大学同学给我出了一个主意:可以主动给各估价公司打电话,也许机会就来了呢。青年人最不缺的就是勇气,有想法就付诸行动,我随即从网上找到了当时在西安市注册的20多家估价公司的联系方式,逐个打电话,主动地推销自己,讲述对房地产估价的粗浅认识和对房地产估价行业的热爱。功夫不负有心人,终于在4月底的时候有一个刚成立不久的估价机构向我抛来了橄榄枝,时机终于来了,我如愿踏入房地产估价行业的大门。
 
  大道如青天,我独不得出
 
  想象是美好的,现实却很残酷。入职以后我惊奇地发现我是单位第一个,也是唯一一个估价人员,领导是两个门外汉,对估价理论一窍不通,更别说估价经验,而我只具备理论知识,没有一点实践经验,如何开展评估工作,如何做到估值客观合理,如何撰写估价报告,如何保证报告质量等等是我当时面临的最大问题。还好当时公司配备了《城镇土地估价规程》《房地产估价规范》《经典案例汇编》等相关书籍,我还有全套估价考试用书,是这些书籍教会了我如何承接和洽谈业务、如何确定估价的基本事项、如何收集资料、如何完成现场查勘,如何撰写估价报告等,当时特别感激行业协会出台的一系列标准、规范等,给像我这样的新手小白指明了方向和路径,也规范了我们的估价行为。
 
  虽然相关书籍和规范解决了当时工作开展难得问题,但我同时也发现了在小机构从业的种种问题或者弊端,主要有三个方面:一是技术环境差,未建立相关估价数据库。小机构没有建立估价数据库,所有的法律法规资料、成交信息资料、政府公布的基准地价资料、建设成本资料等几乎都没有,估价过程中我是边做边查,效率低下,数据可靠性差,估价技术完全来自于书本内容,估价结果常常迎合了委托方的需求,造成很严重的执业风险。二是机构内部质量把控制度缺失。小机构没有主动控制风险的意识,估价人员缺乏对行业的敬畏,当时很少考虑估价方法的适用范围和特点,生搬硬套,对估价参数的求取缺乏依据,自由度大,报告撰写完成后直接出具,漏洞百出,曾一度有客户当着我的面说,你们做这估价就没意义,我自己都能估,要不是银行或政府非得要,我才不找你们估价呢。种种类似言语常常被客户提起,估价机构对报告质量不进行把控,估价人员在执业过程中这种随意为之的行为,导致整个行业声誉受损。三是估价业务类型单一,自我发展创新能力弱。当时我所在的机构只涉及抵押贷款和司法鉴定两类业务,所评估项目以单元房为主,没有创新空间,专业技能无法发挥。在这种执业环境中,我曾一度迷茫、困惑,用李白的一句诗来总结便是:“大道如青天,我独不得出”。
 
  山重水复疑无路,柳暗花明又一村
 
  作为一名底层员工,虽然看到了问题和风险,但当时无力扭转。为了能得到更好发展,尽快成为一名合格的估价师,2006年我跳槽到了陕西华地公司,发现这个公司与之前的公司在数据信息、业务类型、价格把握、产品质量把控等各方面都有很大的差别。首先在数据信息方面,公司有专人收集并整理成交信息,最初是用Access建立数据库,后来随着信息化的不断发展,建立了空间数据库。在业务类型方面涵盖了土地、房地产估价、投资咨询、规划设计、集约节约利用、社会稳定性风险评估、不动产登记代理等多个方面。在价格把握方面,对于土地出让、企业改制、司法鉴定等重大项目,公司每周会开一次由公司领导、业务骨干和项目负责人参与的技术会,对价格及相关技术问题进行研判和讨论;对于一般项目,价格由项目负责和部门负责人共同把握,以此降低风险提高服务质量。在产品质量把控方面,公司设立有独立的技术审核部门,实行三级审核,对各类报告的质量进行把控。还记得2010年时,为了提升报告质量,集团董事长雒总带领着公司领导和估价人员在会议室对典型报告逐篇逐章、逐字逐句、字斟句酌地进行反复推敲修改,形成公司估价报告模板。当时领导给我们传递的理念就是品质是品牌的基础,是品牌的灵魂,是品牌的生命力,守住品质底线,企业才有未来。受公司领导这种追求极致品质的匠心精神的影响,我也一直怀着一颗敬畏之心对待估价,不断地深入学习研究与估价相关的法律法规、行业内部的规程、规范、指引等,及时填补自己的知识盲区,总结归纳各类项目特点及解决方案,最终形成自己的估价知识库,使自己的工作能力及估价技能得到了长足的发展。近年来在单位领导的带领下有幸参与到了《土地估价参数调查测算指引》中混合用地评估与分离部分的起草,在自然资源开发利用司针对《农村集体土地定级与估价技术指南》《地下建设用地使用权出让价格评估指引(试行)》《自然资源资产价格整体评估技术指引(试行)》等进行征求意见时,我也积极响应,将自己的意见及建议通过政府部门或省级协会进行反馈,贡献了自己的专业价值。
 
  大风起兮云飞扬
 
  随着我国经济发展方式的转变,新的经济行为和消费行为不断出现,传统的抵押评估、司法鉴定评估、房屋征收评估等业务受到巨大冲击,业务量不断萎缩,行业内部竞争加剧,如何保证自身在行业变革中立于不败之地,是估价机构及估价人员面临的首要问题。针对企业面临的困境行业协会在组织的继续教育培训或年会中多次对当前估价机构的现状和转型升级进行分析探讨,给估价机构和估价师指明方向。我所在机构也从传统的以估价为主的不动产估价、价值咨询、投资策划、城市更新、片区开发等方面不断向政策咨询、国土规划、土地整理、保障房建设、集约节约评价、国有企业盘活利用存量土地、调查测绘、不动产代理、市场研究、自然资源研究、数据服务等多领域多层次全方位进行纵深发展,并通过吸引高端人才、适时做各类培训、提高估价人员素养、为客户提供优质服务等方式建立并提升品牌影响力。面对复杂多变的市场环境,作为专业技术人员的我,除了熟练掌握估价理论方法与各类技术规范外,也在不断地学习相关法律法规政策文件及统计学、会计学、建筑学、城乡规划、工程造价、税法等多学科知识,提升自身专业性,拓展认知的广度和深度,以便适应市场变化。
 
  从业20年,偶尔从自己评估过的项目跟前路过或者到某个项目闲逛的时候,都会给家人或朋友介绍项目的背景、基本情况等,也会在内心默默对比,项目是否建成了当年评估时假设的样子或者建成状况比我当时的假设有哪些优化;每当看到自己所评估的项目或者片区从一片荒芜到开发建设完成,再到投入使用,内心都是满满的成就感与自豪感,城市发展建设也有我及我们所有土地估价从业人员的一份功劳。
 
  我的估价之旅还将继续,未来的发展中,机遇与挑战同在,我将继续保持向上的心态,积极学习新的理论知识和政策,不断提升自己的能力和素质,为行业和社会发展贡献力量。

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