重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司
龙小燕
回顾土地估价行业在中国的发展历程,可谓波澜壮阔,充满变革。从1987年深圳敲响“土地第一拍”,这个行业便踏上了快速发展的轨道;1991年《土地管理法》的颁布,为土地估价行业提供了法律保障;1993年颁布的《城镇土地估价规程(试行)》将土地估价推向了新的高度,为行业提供了更为具体和明确的操作规范;1994年中国土地估价师与土地登记代理人协会应运而生,为行业的健康发展提供了有力的组织保障;2001年《土地估价师执业资格制度暂行规定》的颁布,标志着土地估价师执业资格制度的建立,为行业的专业化、规范化发展注入了新的动力。
土地估价行业在我国已经扎根生长,形成了较为完整的体系和制度。从最初的摸索尝试,到如今的专业化、规范化发展,这个行业走过了不平凡的道路。然而,随着时代的发展和市场环境的变化,土地估价行业正面临着新的机遇与挑战。
在市场竞争日益白热化的今天,危机犹如隐形的利刃,无时无刻不在暗处窥视着我们。竞争是压力,也是动力,竞争是对手,更是伙伴。市场竞争如同潮水一般浩瀚无边,每一个企业都在渴望成为那朵傲立潮头的浪花。然而,要想在这场激烈的竞争中脱颖而出,不仅仅需要夯实基础,还需要具备高瞻远瞩的战略眼光,时刻关注市场动态,把握行业趋势,才能在市场的洪流中稳稳立足。
绿水青山就是金山银山,不仅是人与自然和谐共生的发展方针,更为我们土地估价行业指引了发展方向。2021年,自然资源部颁布了《自然资源分等定级通则》(TD/T 1060-2021)和《自然资源价格评估通则》(TD/T 1061-2021),为前景广阔的自然资源评估工作提供了行动指南,让土地估价不再局限于传统评估业务,但对于生态产品价值评估的相关理论和实践还处于初级阶段,积极探索自然资源价值的评估思路、价值核算和评估制度,走上多元化发展的道路不仅是我们土地估价行业实现全面转型的新任务,更是我们土地估价机构立于不败之地的重要举措。
一、建设自然资源评估专业队伍
估价行业是专业服务业,人才是企业发展的第一生产力和生命力。建设自然资源评估专业队伍,意味着为企业注入新的活力和创造力,为企业的转型提供有力的支撑。
(一)提高法律意识
企业需要提高每个估价人员的法律意识,并使其了解和掌握相关法律法规和部门、行业的规章制度,在每个从业人员心中树立起一道警戒线;同时学习自然资源开发保护、空间规划、自然资源资产产权、自然生态保护修复等方面的相关法规政策,为企业的稳健发展和可持续发展奠定坚实的基础。
(二)深化专业知识学习
估价人员对于估价工作相关文件的认真学习研究是提升专业素养和技能水平的重要途径。如《古建筑古村落用地估价指引(试行)》,规范了土地估价人员开展古建筑、古村落用地价格评估,显化了古建筑、古村落用地价格,促进古建筑、古村落的保护利用;《农村集体土地价格评估技术指引》,规范了农村集体土地价格评估工作,显化了农村集体土地资源资产价值,促进城乡统一土地市场建设;《湿地估价技术规范》,规范了湿地估价程序和技术方法,指导了湿地估价行为,显化湿地资源资产价值,支撑湿地资源科学管护和合理利用,服务湿地生态保护和修复;《林地估价技术规范》《草地估价技术规范》规范了林地、草地估价的基本技术原则、估价方法、宗地估价、不同估价目的的宗地价格评估和基准地价评估,显化了林地、草地资源资产质量与价值,有利于落实自然资源资产有偿使用制度,促进生态产品价值实现。
估价人员可以逐步深研自然资源评估相关文件的核心内容与实践智慧,不断提升自己的专业素养和技能水平,保持学习的持续性和深度,以适应不断变化的市场和行业环境。
(三)掌握现代技术手段
在这个“科技是第一生产力”的时代,估价机构可以组织估价人员跨专业学习并掌握遥感技术、GIS技术、数据分析等现代技术手段,这些技术手段在自然资源评估和土地估价领域都具有广泛的应用,借助科技的力量估价人员能够更准确地获取和分析数据,提高评估的准确性和效率,同时关注新技术的发展和应用,及时更新自己的知识和技能。
(四)寻求突破
估价机构应鼓励估价人员跳出舒适区,勇于面对未知和不确定性;鼓励他们主动尝试新的方法和思路,迎接新的挑战和机遇,发掘更多的可能性;鼓励他们参加各种专业研讨会或培训,不断吸收新的知识和观念,培养创新思维,去追求更高的目标和更广阔的发展空间。正如古人所言:“千里之行,始于足下。”只有勇敢迈出第一步,才能够开启新的征程。
二、探索拓展行业发展新领域
在新的发展形势下,估价机构可以积极探索并拓展新的业务领域与发展方向。在稳固传统业务的基础上,深入探索更全面、更复杂的自然资源资产动态咨询服务,逐步实现向自然资源全要素评估与咨询服务的方向转变,以适应并引领行业发展的新趋势。
首先,估价机构可积极探索和承接自然资源评估工作、自然资源综合整治和生态修复评估等新兴业务,丰富自身的服务范围,通过实施业务类型的多元化战略,优先占领市场先机,提高竞争力,从而有效提升公司经营的持续性和稳定性,同时促进土地估价行业的可持续发展。2022年12月28日,海南热带雨林国家公园在全国率先完成公告登簿,打通了自然资源确权登记“最后一公里”,截止到2024年上半年,武夷山、大熊猫国家公园、江苏大丰麋鹿、山东昆嵛山国家级自然保护区等近百个重点区域自然资源也相继确权登记完成登簿。随着自然资源部持续开展自然资源确权登记工作,将有力推动生态产品价值实现、生态保护补偿、生态环境损害赔偿等相关领域,自然资源的资产化也势必会带来一系列衍生品如自然资源资产交易、抵质押贷款、资产支持证券、信托等金融产品。
其次,企业可以提高对技术研发的重视,致力于搭建公司技术研发平台,有效引导和激励各类研发工作,深入探索和构建自然资源领域生态产品价值评估体系,明确并聚焦重点研究内容,为开展自然资源领域生态产品价值评估核算工作提供有力支撑和坚实的基础。
三、提高信息化程度
近年来,阿里、腾讯、百度、华为等互联网企业除在布局多地的智慧城市、时空数据外,也逐渐深入到国土空间规划、地理信息大数据、林草大数据、地灾防治、气象信息化等其他领域。
当然,我们土地估价行业也应与时俱进,紧跟时代的步伐。随着技术的不断革新,提高信息化程度,强化多媒体手段,充分地运用地理信息系统、遥感、大数据等高新技术和方法,同时搭建数据库及数据处理系统,才能为自然资源评估提供科学、客观的依据,使得自然资源评估更加全面和准确。
自然资源评估不同于传统的土地评估,同一估价对象根据不同的评估目的和角度会衍生出不同的价格评估,比如湿地则有湿地生态价值评估、湿地生态保护补偿价格评估、湿地生态环境损害赔偿价格评估等,不同的价格评估需要收集的资料数据以及关注的重点各不相同。湿地生态价值评估注重湿地的生态系统服务功能,如水源涵养、土壤保持、防风固沙、洪水调蓄、固碳和休闲旅游;湿地生态保护补偿价格评估则更注重因保护湿地生态系统导致的直接损失、湿地生态系统建设成本、湿地生态管护成本以及区域发展机会成本。地理信息系统可以收集和处理大量的地理空间数据,包括地形地貌、土壤类型、植被分布、水资源分布等,能够综合评估不同自然资源的分布情况,同时地理信息系统可以进行模拟和预测分析,考虑未来的变化和发展趋势;同时遥感影像可以覆盖大范围地域,通过对遥感影像的数字化处理,可以获得丰富的定量信息,如土地利用类型、面积、森林覆盖率等,为自然资源调查和评估提供全面、准确的数据。
四、结束语
相较于传统的土地估价,自然资源评估涉及的领域更广泛,评估过程更复杂,评估方法更多样化,要实现土地估价向自然资源评估的全面转型,建立健全科学合理的自然资源资产核算体系是一个长期而艰巨的任务,不仅需要理论上的支撑,还需要在实践中不断检验和完善,这将是我们每一个估价从业者的重要使命和责任。
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