北京房地产估价师和土地估价师协会：关于对《中华人民共和国资产评估法（草案）》意见反馈
全国人大常委会法制工作委员会：
2012年2月27日，十一届全国人大常委会第二十五次会议初次审议了《中华人民共和国资产评估法（草案）》，并决定将《中华人民共和国资产评估法（草案）》及其说明在中国人大网公布，向社会公开征集意见。
北京房地产估价师和土地估价师协会作为北京市房地产估价和土地估价行业的自律组织，从社会发展对经济鉴证类工作的需要，在征求广大意见基础上，认为草案的某些内容不符合经济发展对估价工作的需要。主要集中在以下几点：
一、房地产评估和土地评估在经济中发挥了十分重要作用。
1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）。该法第三十四条明确规定“国家实行房地产价格评估制度”。房地产价格评估应当“遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”同时第五十七条强调“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”。对于房地产价格评估的从业人员，第五十九条明确规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。因此房地产评估是依法进行评估，房地产估价师是法律规定的对房地产价格人员资格认证制度的结果。
《中华人民共和国土地管理法》第三十九条也明确规定“开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估”。
所以房地产评估和土地评估是依法在履行工作职能，其工作应当受到法律监督和保证。
相反的是，作为“资产”，在我国现行的法律中没有对其内涵做过准确的描述，在《中华人民共和国物权法》中，仅在涉及到国家或国防资产时，才引用“国防资产”一词。本法第二条“所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。在涉及国家、集体和个人时，用的是“财产”的概念而不是所谓草案中的“资产”的概念。
二、北京市房地产评估和土地评估规范发展。
房地产评估和土地评估经过近二十年的不断发展，据不完全统计截至2011年12月31日已经有5327人的从业规模，其中房地产和土地估价师2576人。如果资产评估法以法律的形式发布，势必会造成巨大的行业动荡。同时估价师行业又是一个高素质队伍，据我会统计，超过88%从业人员具有大专及以上学历，60%以上的人具有大学本科学历。如果这部人就业不能充分保障，势必会增加社会不稳定因素，也给构建和谐社会发展带来一定的影响。北京房地产估价师和土地估价师协会从成立之初就逐步完善行业的五～十年总体规划，同时还制定每年的发展规划，带领着房地产估价机构和土地估价机构规范发展，所以草案的立法目的所称“缺乏总体规划”应该是指目前资产评估行业，不包括房地产评估行业。同时从行政主管部门北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局到行业协会都切实履行了行业监管职能，而且近年来得到逐步完善。当然在发展过程中曾经出现过个别机构的人员违纪问题，作为行业自律组织，我们对此进行了处理和行业惩戒。但是我们诚恳的建议，从大局出发，应当看到行业的发展良性的趋势。
三、房地产评估和土地评估的专业性不可替代。
草案中涉及的对房地产和土地价值的确定，多是从房地产和土地的所有权和占用的角度出发对其价值来进行量化，然而实际情况更多的是从物权角度，用益物权（包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等）、担保物权（抵押权、质权、留置权）角度，还有土地利用总体规划，对于未开垦土地的利用进行前置评估等。土地利用前置评估的政策性很强的，单纯从“资产”、“不动产”价格来看，很难讲其涵盖，忽略专业性。国务院2003年101号文认可的其他五类评估行业，如果法律名称只体现五类评估行业之一的资产评估行业，法律便把资产评估推到不恰当的位置，使资产评估行业与其他五类评估行业成为包含与被包含的关系，既不公平也这不符合立法宗旨，同时还容易造成社会误解，误以为法律调整范围只包括注册资产评估师，从而降低法律适用范围。
四、北京市国有土地上房屋征收（拆迁）评估工作有条不紊向前推进。
2011年1月19日国务院第141次常务会议通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，来进一步规范了全国范围内国有土地上房屋征收工作。北京是我国的首都、也是中央政府所在地。房屋征收拆迁工作的稳定有序发展一直受到各级领导的关注。其中第十九条“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见”，第二十条的“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”，条例明确规定了房地产评估机构在征收拆迁工作中地位和作用。该条例实施以来，建设部、北京市政府、北京市住房和城乡建设委员会、北京房地产估价师和土地估价师协会逐步完善了条例相关的配套文件和宣传稳定工作。北京市实施条例后未出现过一起过激或者群体事件，条例和配套文件得到了广大老百姓的认可。众所周知房屋征收工作（拆迁）是一项关乎老百姓生存的民生工程、北京市建委2011年11月出台了《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》，并且于2011年12月建立房屋征收房地产价格评估机构名录。国有土地上房屋征收评估工作做到了有法、有规可依，机构选择也做到了公正、公平和公开。如果《资产评估法（草案）》出台，势必会影响整个北京市乃至全国的土地和房屋征收拆迁工作，给社会带来极大的不稳定因素。
五、“自立于政府体系之外、独立服务于市场经济”是评估行业的发展方向和改革方向。2000年起，房地产评估和土地评估机构逐步从原来附属的国土房管局、地价所、银行等企业脱钩改制出来，成为独立的法人。这一过程是不可逆的。
综上，作为北京市房地产评估和土地评估的行业自律组织，我们郑重请求全国人大常委会法制工作委员会，从建设和谐社会、落实科学发展观和社会稳定出发，审慎考虑我们的建议。
北京房地产估价师和土地估价师协会
二〇一二年三月二十三日
