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上海:关于评估立法的几点建议

来源: 日期:2012-03-26 14:02:56

上海市土地学会土地评估行业办公室:关于评估立法的几点建议

第一部分  立法思路建议

    一、 评估应当划分为不同的专业
    在需要专业评估的不同类型的资产中,既有实物型的资产,又有权益型的资产,因为它们之间的特性不同,把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差异。即使同样属于实物型资产的土地、房屋、艺术品、机电设备、珠宝、矿产以及同样属于权益型资产的股票、债券、商标权、专利权、著作权之间也有着巨大的差异。评估作为一种专业服务是与评估对象这个“物”密切相关的。就像同样是“设计”,可以分为建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计,都需要造型和讲究美观等,但仍然“隔行如隔山”。
    对于社会大众来说,只有具有相应评估专业知识和经验的评估师得出的评估结果才令人信服,才具有公信力,评估因此必然会出现适当的专业分工,形成按照评估对象划分的不同专业和相应的评估师。一个评估师如果什么资产都可以评估,就好比是一个教师什么书都可以教,一个医生什么病都可以看,将因为没有专业化发展而不能提供优质服务,进而会发生“信任危机”而不被社会认可,得不到社会尊重、没有尊严,评估行业难以持续发展,最终受害的将是评估师和评估行业自身。
因此,我们希望本次评估立法能够保持资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估六大类评估专业的格局,并且明确各自的评估范围边界与分工。
    二、 美国的评估行业专业划分格局的借鉴
    美国是世界上评估业高度发达的国家之一。在100多年的评估业发展过程中,陆续形成了若干个评估专业协会和团体,其中影响最大的三个协会是以企业价值评估、动产评估、不动产评估、机器设备为主的综合性跨领域协会——美国评估师协会(ASA)、以不动产评估为主的美国评估学会(AI)和以农场评估为主的美国农业经理人与农业评估师协会(ASFMRA)。
    以上三大协会与我们目前资产评估、房地产估价、土地估价三大评估专业并存的现状有着惊人的类似。可以说目前我国的评估专业的划分与并存的格局已经符合发达国家的发展潮流。
    因此,我们欢迎资产评估、房地产估价、土地估价三大行业协会之间开展技术标准的趋同,考试科目的互认等方面的交流合作。但是过于激进的强调行政管理体制整合,打破现有的专业化分工的格局,将会损害评估行业的整体健康发展的,也不符合国际上成熟市场经济国家的发展经验。
    三、 英国测量师专业划分格局的借鉴
    英国皇家特许测量师学会(RICS)的起源可以追溯到1792年由测量师们(Surveyors)成立的测量师俱乐部。随着工业化的发展,测量师俱乐部于1868年,正式起草决议、流程和规章,建立了代表测量师专业的专业机构RICS。经过144年的发展,RICS已经成为了全球广为推崇的权威机构之一,在涉及土地、评估、地产、建造以及环境方面拥有全球最高专业水准、技能及操守的专业人士。
    RICS的核心价值观是该学会能屹立在历史的舞台上接近一个半世纪,并成为全球权威机构的关键所在。其中,“贵乎自知”这条要求会员“知道你的专业能力限度,不要企图超越这个限度。绝不做超出你的专业能力范围之事”。比如说,固定资产评估方面的专业人士不可以涉足房地产评估方面的业务,从道德上首先就应该摈弃这样的想法,并将该核心价值观贯彻在日常工作中。
RICS对测量师的专业分为3大专业领域、17个专业,如下图:

    RICS学会在会员的执业过程中,在专业能力、执业道德和行为规则方面建立了科学、严谨的内容体系。就估价专业来说,RICS对其专业方向也有比较严格的区分,分成住宅估价,综合估价以及商业价值和无形资产评估三个细分。这与RICS强调的核心价值观和专业能力胜任是紧密联系的。
    RICS学会对会员的管理可以总结为,在核心价值观、职业道德和操守方面趋同;在专业能力方面各有所专、各有所长。
    四、 土地及地上附属物占社会总资产的比重很大,需要专业化评估
    土地及地上附属物数量庞大,社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中,土地及地上附属物是其中比重最大的部分,一般占50%~70%,即其他各类财富之和也不及土地及地上附属物一项,仅占30%~50%。这些就使得其他资产估价专业相对更小,土地估价在估价行业中的主体地位更加突出。
    因此,我们认为作为占社会总资产的比重很大的土地及地上附属物需要专业化的评估服务。只有从事土地估价的机构具备专业的能力,才会有社会公信力。我们建议,在评估立法中,要尊重历史现实,借鉴发达国家和地区的通常做法,保留土地估价作为独立的专业评估门类。

第二部分  具体条文建议

    一、 关于法的名称
    建议将草案中法的名称《资产评估法》改为《评估法》。其主要理由是:
    1、改称《评估法》,既简洁,又有更加丰富和明确的内涵。
    2、我国评估行业长期以来已经形成了土地评估、房地产评估和资产评估等三大主要评估行业。法的名称如为资产评估法,既不利于正确理解法的内涵,又容易产生行业行政主管部门权利之争的误解。
    3、对评估标的物而言,传统意义上的土地评估和房地产评估,无论是在我国还是在国外,其评估价值均远远大于传统意义上的资产评估。改称《评估法》明显更符合实际情况。
    4、传统意义上的土地评估和房地产评估都有自己比较成熟和完整的规程、规范,以及各种评估技术标准和文件,专业性和系统性都很强。传统意义上的资产评估,当涉及到土地评估和房地产评估时,都是由注册土地估价师和注册房地产估价师进行评估和出具评估报告的,否则不被社会认可。显而易见。传统意义上的资产评估涵盖不了土地评估和房地产评估,改称《评估法》应该是十分确切的。
    二、 关于第二条内容
    草案中第二条内容为“本法所称资产评估,是指注册评估师和评估机构测算资产价值的专业服务行为。 资产评估业务包括不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估。”
    建议改为:本法所称评估,是指注册评估师和评估机构测算评估标的物价值的专业服务行为。 评估业务包括对不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益等标的物价值的评估。
    建议进行修改的主要理由同上。
    三、 关于第六条内容
    草案中第六条内容中的“资产评估行业”,建议一律改为“评估行业”。建议进行修改的主要理由同上。
    四、 关于第三十六条内容
    草案中第三十六条内容为“国务院财政主管部门会同相关行政主管部门组织实施资产评估行业管理协调配合机制,履行下列职责:”。
    建议改为:国务院相关行业行政主管部门以轮值主席和常设办事机构的方式,共同组织实施评估行业管理协调配合机制,履行下列职责:  
    建议进行修改的主要理由同上。

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