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优秀论文 | 基于城市品质提升的低效用地再开发方案研究

来源: 日期:2024-09-29 14:10:17
基于城市品质提升的低效用地再开发方案研究
宋薇  罗洋洋
(武汉永业赛博能规划勘测有限公司  武汉  430000)
 
  摘  要:目的:结合当下建设高品质城市的目标,对城市品质作出科学、可量化的评价,建构以提升城市品质为导向的低效用地再开发方案。研究结论:本文主要从提升城市品质的角度出发,构建了城镇低效用地评价指标体系和城市品质综合评价体系,并结合评价方法与结果探索城市品质提升导向下低效用地再开发的路径,最后针对评价区城镇低效用地典型案例进行实证研究,设计提出基于城市品质提升的低效用地再开发方案。
 
  关键词:城市品质  低效用地再开发  实证研究
 
  1  引言
 
  随着“三区三线”成果的正式启用,基本框定了城镇建设发展空间,对深化资源节约集约高效利用提出更加迫切要求。加强自然资源总量管理,严格控制建设用地规模,逐年减少新增建设用地,大力促进存量建设用地盘活利用,提升自然资源配置效率,提高自然资源利用质量,推动经济高质量发展是必然趋势。
 
  关于城镇低效用地的内涵,相关政策文件或国内学者仍尚未形成较为统一的表述。传统的城镇低效用地再开发往往强调通过土地的用途调整实现土地经济效益的提升和结构布局的优化,落脚点仍在于对地块本身的整理和优化利用。而本文将城镇低效用地再开发作为城市更新的一种重要手段对其进行讨论,更侧重于在地块优化利用的基础上对城市空间形象与功能的综合提升,通过规划调整和功能的重新设计,使土地脱离原先低效利用的状态,实现相应城市空间的功能提升和物质形态再塑的一种城市更新手段。
 
  目前,城镇低效用地再开发多侧重于低效用地的认定以及再开发模式的探索等方面,城市品质很少涉及。本文通过深入解构城市品质的内涵,剖析其构成要素,为城市品质综合评价体系的构建和针对性的策略提出理论基础,推动城市品质理论研究的发展。
 
  2  城镇低效用地认定思路和城市品质综合评价体系构建
 
  2.1  城镇低效用地认定
 
  2.1.1  城镇低效用地认定标准
 
  以建设用地利用现状为基础,开展全面调查,具体包括利用现状调查、权属调查、相关建筑信息调查和经济效益调查,根据城镇用地现状用途,采用定性和定量相结合的方法,判定城镇低效用地。
 
  2.1.1.1  定性判断
 
  城镇低效用地是指第三次全国国土调查已经确定为建设用地,符合国土空间总体规划,目前布局散乱、利用粗放、基础设施差、建筑危旧、用途不合理的存量建设用地。城镇低效用地可以分为如下几类:
 
  低效城镇用地:指在城镇建设扩展过程中,逐步形成的布局散乱、用途不合理、基础设施落后、房屋建筑时间久远且质量差、建筑密集或零城镇建设用地
 
  低效工矿用地:指利用粗放、土地利用效率低、投入产出水平较低的工业企业用地;国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;“退二进三”产业用地;低于有关土地使用标准或未达到土地供应时约定的开发利用程度或经节约集约用地评价认定为低效的工矿仓储用地。
 
  2.1.1.2  定量评价
 
  通过认定原则,在调查区域内构建相关指标体系来对城镇低效用地进行评价,主要思路为:通过对前面确定的调查对象,从土地利用、基础设施、环境保护、消防安全、建筑质量、空间布局、亩均产值、亩均税收等方面选择评价指标,对评价单元指标进行整理与分析,采取相应的方法计算各指标权重,同时对指标进行理想值指标标准化,最终计算各单元的土地利用分值情况,根据计算的分值判定每个单元建设用地利用是否低效。
 
  2.1.2  构建城镇低效用地评价指标体系
 
  2.1.2.1  评价技术路线
 
  制定如下技术路线:
 
 
  2.1.2.2  定量指标体系
 
  在内业分析和外业调查的基础上,运用多因素多因子综合评价方法,选取因素因子体系,采用特尔斐专家征询法,确定影响因素因子及其权重。采用相对值法计算土地评价因素的作用分,按(0-100)区间赋分,因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置,因素条件越好,作用分越高。最终确定城镇低效用地认定指标体系如下:
 
 
  2.1.3  评价指标权重的确定
 
  参考《城市建设用地节约集约利用评价规程》和《城市建设用地节约集约利用评价操作手册》要求,采用特尔斐法确定评价指标权重。根据专家应具有权威性、广泛性、代表性和熟悉不同城市的建设用地利用状况以及专家人数适宜的原则,邀请相应数量的专家,用特尔斐法确定城镇低效用地评价指标的权重值。经过多轮的权重调查打分,方差检验结果无显著差异性后,取最后一轮的权重调查专家赋值的均值为评价指标的权重值。
 
  2.1.4  理想值确定
 
  评价工作应根据当地相关技术标准、法规、政策、规划等,科学合理确定评价指标的理想值标准。
 
  2.1.5  低效用地认定结果
 
  2.1.5.1  定性判断初步认定结果
 
  课题组在调查区域划分的过程中,结合地区实际情况,从土地利用效率(现场调查厂区内有连片大面积空地)、生产经营状况(效益不好或停产、破产)、安全生产和环保要求(化工企业关改搬转)、棚户区改造计划、老旧小区改造计划等指标维度,对调查范围内的建设用地进行综合分析、定性判断。
 
  2.1.5.2  定量评价最终认定结果
 
  在定性判断基础上,按照总分频率直方图法分别调查单元的土地利用指数进行分值区段划分。
 
  2.2  城市品质综合评价体系构建
 
  2.2.1  评价指标体系构建
 
  研究将“城市品质”作为评价指标目标层,将经济品质、设施品质、生态品质、特色品质、文化品质作为评价的准则层,选择12个评价指标,建立如表所示的城市品质综合评价指标体系。
 
 
  2.2.2  评价指标权重的确定
 
  评价指标权重确定主要有三种方法:特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法,本次城市品质综合评价指标权重确定选用特尔菲法。
 
  2.2.3  指标整理
 
  结合确定的城市品质综合评价指标体系,将所有指标分类建立相应图层。
 
  按各影响因子分布类型及对城市品质的影响方式不同可分为点状因素、线状因素、面状因素三种类型。点状因子相对整个城市范围而言为点状分布,其对城市品质的影响既与因子涉及的设施规模有关,又与距设施的相对距离有关,如城市公园绿地、公共交通服务、医疗保健服务等;线状因子主要是呈线状分布的影响设施,其对城市品质的影响与点状因子类似,既与设施规模有关,又与距设施的相对距离有关等;面状因子呈片状均匀分布,具有全域覆盖性质,其对城市品质的影响仅与因子指标有关系,如人均地区生产总值、品质产业分布等。
 
  2.2.4  指标分析
 
  指标分析就是根据各种指标对城市品质的影响特点、影响规律进行分析,并分别以适宜的方法将其对城市品质影响程度量化的过程。该过程主要包括:按照功能指标计算其规模指数、功能分,计算各指标因子服务半径。
 
  因子规模指数、功能分计算方法:
 
  通过对各因子空间实体的规模、等级等指标进行量化赋分计算规模指数,并对因子规模指数或分级因子平均规模指数进行极值标准化,求出因子实体影响的功能分,标准化值的范围为[0,100]。
 
  若因素对城市品质的影响仅与因素指标值有关,则为面状因子。其作用分公式如下:
 
 
  若因素对城市品质的影响既与因素涉及的设施规模有关又与距设施的相对距离有关,则为点、线状因素。
 
  其功能分公式如下:
 
 
  2.2.5  评价单元分值计算
 
  根据城市品质综合评价指标体系及计算出的相应指标权重,得出各城市子品质评价结果及城市品质综合评价结果。
 
  3  实证研究——以湖北省钟祥市为例
 
  3.1  研究区概况
 
  钟祥地处湖北省中部,汉江平原北端,境内山地、丘陵、平原、江河、湖泊兼而有之。钟祥是连东西、跨南北的重要交通要道和物流集散地,是中西部地区重要的经济纽带。2022年,全市地区生产总值(GDP)640.21亿元。钟祥市处于高质量发展的重要机遇期,此时深入推进城镇低效用地再开发,既可以充分盘活存量建设用地,释放出有效的用地空间,满足发展的用地需求,又可以减少对农用地特别是耕地的占用,做到保障与保护的有效衔接、和谐统一,同时促进全市城镇更新改造和产业转型升级。
 
  3.2  低效用地现状分析
 
  本次认定低效用地中低效城镇用地占比38.00%,低效工矿用地占比62.00%,平均容积率低于1,低效城镇用地的土地利用强度总体上偏低。
 
  空间分布上,钟祥市各类城镇低效用地分布较为分散,其中低效工矿用地主要分布在钟祥市经济技术开发区以及南湖开发区范围内;低效城镇用地主要分布在郢中街道办老城区,城北皇庄村,城东镜月湖北片区等地,这些低效城镇大都建成时间长,建筑使用时间较长,房屋基本以多层或低层,建筑破旧程度高,基础设施配套落后。
 
  为便于后期开发方式等的确定,根据前期现场调查,以及资料收集的结果,对钟祥市城镇低效用地现状进行分析,并根据每个单元最核心的现状对钟祥市城镇低效用地现状进行分类,共分为以下9种现状类型:
 
  停产、空置:指因自身经营不善或不符合产业政策或产能落后被淘汰等原因停产的企业,停产后厂房闲置,需要盘活。
 
  企业正常运转,土地利用效率低:指虽然正常生产,但厂区内部存在连片大面积空地的企业。
 
  无力偿还债务或破产:指因债务纠纷,无力偿还而被查封,或破产的企业。
 
  已纳入老旧小区改造计划:指已纳入钟祥市2020年老旧小区改造计划的老旧小区。
 
  停产、厂房现状较好:指企业虽然停产,但其厂房位于开发区较好的位置,厂房建筑等现状较好。
 
  与规划不符:指现状用途与城市总体规划中的用途不符合的建设用地。
 
  已被政府收储:指已被政府收储的低效用地。
 
  停产、空置,有意向接收企业:指企业虽已停产、空置,但后续调查中发现已有单位愿意接收停产企业土地的低效用地。
 
  正在进行棚户区改造:指调查过程中正在进行棚户区改造的单元。
 
 
  3.3  基于城市品质提升的低效用地再开发方案构建
 
  3.3.1  低效用地空间品质短板分析
 
  分析城市品质综合评价结果图可以看到,研究区的各类城市品质在空间上存在相当明显的异质性。城市建成区的存量空间非常珍贵,因此必须“好钢用在刀刃上”,本课题主要通过分析钟祥市低效用地典型案例的城市品质短板,确定其需要提升的城市品质主要目标与附加目标,从而构建低效用地再开发方案。
 
 
  通过城市品质综合评价分析,钟祥市城镇低效用地皇庄片区主要提升品质目标是生态和设施,需要重点加强基础教育服务、医疗保健服务及商业购物服务等设施品质和城市公园绿地、城市居住区绿地等生态品质的建设。
 
  3.3.2  低效用地再开发方案设计
 
  研究在小尺度上综合考虑低效用地空间的主要品质提升需求和低效用地的原本用途,大尺度上依托钟祥市提升特色品质、生态品质的迫切需要并结合城市功能板块分布和规划方向,制定钟祥市低效用地再开发方案,确定皇庄片区的城市品质空间打造类型与再开发模式。
 
  3.3.2.1  现状主要问题
 
  居住品质不佳,公共空间缺失。皇庄片区发展较早,人口密度较大,居住品质普遍不佳。部分基础设施出现老化、破损,已经无法满足居民的需求。教育、医疗等配套设施压力大,人均水平低。人口密集,土地价值高。由于缺乏有效的管控,在经济利益驱动下,部分开敞空间和绿地被侵占,缺乏可供居民活动和交流的公共空间。
 
 
  滨水联系薄弱,区域特色不明。皇庄片区东临汉江,但是水体要素在建设中被割裂,城市与自然水系之间缺乏空间上的渗透。沿岸亲水平台、近水游乐设施严重不足,滨水空间缺乏人气和活力。滨河绿地待开发,可达性较差。皇庄片区在快速发展中忽略了本土特色,历史格局没有得到有效保护和传承,具有记忆的老城肌理和市井文化逐渐消失。
 
  3.3.2.2  设计策略
 
  针对皇庄片区出现的问题,本次城市设计提出了三大设计策略,期望有效提升城市品质,实现城市的有机更新。
 
  一是盘活低效用地。盘活低效存量用地,一方面可以释放出有效的用地空间,满足发展的用地需求;另一方面可以优化土地结构布局,有效改善城镇生活居住环境。梳理存量用地,使可改造和可重新规划的用地用于弥补公共服务设施缺口,增加绿化用地和公共活动空间。结合城市结构和人口分布,建立合理的公共服务设施体系,统筹分配资源。
 
  二是打造绿道视野。结合水系走向,使片区内各个节点形成空间上的呼应,水系沿岸的建筑保持高度和风格的协调,保证视线的通透性,展现出独特的天际线韵味。在视线廊道覆盖的区域对建筑高度进行严格控制,保护观景视线,引水入城。
 
  三是构建亲水岸线。根据水系沿岸的用地性质,打造丰富多彩的滨水景观,促进水系和陆地的相互渗透。充分利用岸线造景,滨水空间面应向水体开放,形成开敞、空透的空间系统,使人们的视觉可以直接到达水面,形成临水、亲水的感觉。除了可以看见水之外,还要创造使人近水的条件。在汉江设置临岸线的游路、码头、台阶、平台等设施,保证居民与水体能够充分地接触。利用良好的景观资源,赋予滨水空间多样化的功能,发挥滨水空间的综合效益,激发滨水空间活力。
 
 
  4  研究结论
 
  本文主要从提升城市品质的角度出发,在对城镇低效用地再开发、城市品质相关理论进行探索的基础上分别构建了城镇低效用地评价指标体系和城市品质综合评价体系,并结合评价方法与结果探索城市品质提升导向下低效用地再开发的路径,最后针对钟祥市城镇低效用地典型案例进行实证研究,设计提出基于城市品质提升的低效用地再开发方案。研究得出的主要结论如下:
 
  (1)为了对多维度、多层次的城市品质进行评价并将其评价结果表征在可视化空间上,研究主要结合GIS多因子叠加分析方法和层次分析法,综合极差标准化法、问卷调查法、GIS核密度分析法、网络分析法等方法,从经济品质、设施品质、生态品质、特色品质、文化品质五个方面选取共12个指标构建城市品质综合评价指标体系,并确定了评价指标定量化处理标准。
 
  (2)本文以钟祥市皇庄棚改片区为研究区域进行了实证研究。对研究区城市品质的综合评价结果显示,其中,皇庄棚改片区主要提升品质目标是生态和设施,需要重点加强基础教育服务、医疗保健服务及商业购物服务等设施品质和城市公园绿地、城市居住区绿地等生态品质的建设,从而综合制定低效用地再开发方案。
 
  本文仅代表该文作者个人看法,不代表中估协观点,欢迎讨论交流。

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