|
|
２００３年上半年以来，上海市政府对所有经营性土地出让全部实行公开招投标，这无疑是上海市房地产市场全面市场化的一大进步。综观２００３年的土地招投标，呈现了以下明显的特点： １、土地供应时间集中，供应量大，供应区域主要集中在城郊接合部与一些重点建设的小城镇。这一特点充分表达了政府希望通过加大土地供应，增加中低价房供给，平抑房价，优化房地产市场供应结构的意愿。 ２、采用公开招投标的方式，与长三角主要城市普遍采用的挂牌、拍卖方式不同。这也表明政府不希望有哄抬地价的现象出现。 ３、采用的是集中公告，分区操作的方式。各区的投标流程、评标规则、决标方式都有很大的不同。 ４、招投标中出现较大数量的政府配套商品房，由政府限价收购后进行定向销售。 总而言之，政府采用的招投标办法还是非常有可取之处的，如并不是出价最高者中标等，但由于刚开始，还存在某些不足，像决标过程不够透明，部分区域为解决遗留问题，在评标上有一些考虑，因此在招投标形式上建议还应有些改进，例如统一评标标准，增加评标透明度等。 但是，从２００３年土地招投标的总体情况来看，中标地块地价普遍比业内人士的预期要高，这主要有以下几点原因： １、土地供需矛盾，尽管政府推出了大量土地，但不到２００幅土地对于上海本土及外地急于进入上海市场的发展商而言，还是存在着尖锐的供需矛盾，一幅地块几十家发展商参与投标的情形并不鲜见。 ２、目前的土地市场与房地产市场还缺乏科学、合理、权威的预警机制，发展商参与投标主要依靠企业自身对未来市场趋势的判断，难免出现非理性的地价。 ３、追涨风气，前一批公告的中标地价往往会成为发展商对后一批公告同区域地块的心理预期的最低中标价。 事实上，要让政府土地供应对商品房市场起到立竿见影的效果，至少要满足以下几个条件： １、市场供需平衡，没有尖锐的供需矛盾，上海房地产市场目前正在进入这一阶段。 ２、发展商、消费者有着高度的市场理性。 ３、建立完善、科学、合理的市场预警系统。 因此，政府如果想通过土地市场供应对房地产市场的调控更积极有效的话，我们认为应当尽早建立房地产市场的预警机制。这一机制应当包括反映宏观经济走势、政府未来土地供应计划及方向、消费者消费信心指数、消费者购买力评估等内容。 |
欢迎访问中国土地估价师与土地登记代理人协会官方网站
