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针对去年下半年开始出现的房地产信托热，银监会正在准备出台相关的政策和业务指引。北京某信托公司高管表示，业务指引可能会对集合信托在收益率和应用方式上给予一定的限制，以确保抑制房地产业过热的政策思路得以贯彻。
少数信托产品有了危险的苗头
房地产信托的热潮始于去年6月央行出台121号文件，这一文件对商业银行向房地产项目贷款作出了严格的限制，从而使信托有了进入房地产业的空间。据统计，从前年信托重开业务到去年121号文件出台的一年中，全国信托公司推出的房地产类信托总共只有20个；而到了去年第四季度，一个季度内全国就发行了房地产信托37个，募集资金共35亿元。市场上，这些信托产品无一例外地受到了投资者热捧，但与此同时，也有提醒投资注意风险的声音开始出现。
对于这一现象，金融立法专家王连洲认为，房地产信托为信托业提供了发展空间，但确实也存在着风险。相信经过5次整顿和重新登记后，多数信托公司已经接受了历史教训，事实上信托在历史上发生的某些问题就和过多地向房地产贷款有关。王连洲说，目前大多信托公司都逐步建立了风险内控机制，但也不排除少数公司沿袭了过去的信用贷款方式，资金使用流动性不强，这就有可能出现到期收不回的情况。
当前房地产信托的方式主要有两种：一是信用贷款方式，这和传统的商业银行贷款类似；二是以股权融资的方式，即信托公司以所筹资金持有房地产商的部分股权，共享收益，最终由房地产商回购股权。
王连洲认为，在房地产项目中信托公司应该发挥自己的优势。信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行。现在有一些项目是银行看到风险不愿贷，而留给信托去贷，这就让人看到了危险的苗头。王连洲说，从方式上，信托公司还应该注重参与对项目资金的控制管理，而不能一贷了之，所以最好是采用股权融资的形式。
信托还需政策扶持
据了解，今年1月8日银监会召开了小型信托业座谈会，以较温和的方式＂提醒＂各信托公司要注意房地产信托业务的风险，以求给房产信托热降温，并就出台业务指引征求各公司的意见。某信托公司高管表示，银监会这一动作的原因很明显，其一是，在央行收紧房贷的政策背景下，房产信托热实际上是把这一政策“冲开了口子”，银监会来降温以避免政策冲突；其二也是从风险控制的角度，维护信托受益人的利益。
但这位人士也认为，房地产信托的问题实际上并不大：首先从规模上看，迄今为止发行的房地产信托不超过200亿元，跟庞大的商业银行房地产贷款相比是微不足道的；其次从风险上看，信托资金的运用还是作了一些风险控制的，如控股和担保，如果不是信托公司蓄意违规，风险并不大。“当然银监会的提醒是有必要的，去年房地产信托确实一下子搞得太多了。”
无论如何，“降温”在使信托业规避了风险的同时，也影响了信托的业务空间。事实上，自重新登记以来，信托一直处于“主业不明”的尴尬境地，业务模式全靠信托公司各自摸索。
对此王连洲表示，信托业虽没有自己的专属领域，但具有灵活、广泛的优点，关键还是需要政策的支持，尤其是对信托业务创新不能一味地“卡”。信托公司也要充分利用自己的优势，开发出其他金融机构所不具有的投资产品，比如“烂尾楼”项目信托就比较有特色。
当前的各项金融业务中，券商有委托理财，保险公司有投资连结险，商业银行有多方委托贷款，还有私募的证券投资基金，这些都能挤占信托的空间。前述信托公司人士感慨说：“我听到过一种谬论，说信托到底能不能成为一个行业，有《信托法》就有信托业，那么有《合同法》就一定就有合同业了吗？”他认为，金融行业很清楚地划为银行、保险、证券和信托，信托当然有自己生存的空间和理由。比如信托具有能进行风险隔离的特殊优势，这一点恐怕连购买信托产品的投资者都还不清楚。而且，金融机构的核心竞争力并不是体现在业务垄断上，而是体现在资产管理、风险控制、创新能力、服务和诚信等方面。
从理论上讲，信托有很多的业务模式可以开发，事实上许多信托公司也正在埋头研究业务创新。王连洲希望政府能继续加大对信托的扶持力度，“银行、证券、保险都是部级单位在管，而直接管信托的却只是一个处，信托业的呼声怎么能得到充分的表达呢？” |
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