2003年岁末大盘点：京城地产重大事件回顾(二)
2003年12月15日09:59 京华时报
郭鸿宾
商业地产警钟响起
2003年，堪称是名副其实的商业地产年：从年初开始，中关村和CBD几个项目底商的竞买，加上重新包装后火得一塌糊涂的老项目第五大道，以及层出不穷的各种商业研讨会、商家战略联盟会等，再加上其后世纪城建造55万平方米、号称亚洲最大的单体MALL……致使“商业地产”成了今年北京楼市中最受关注的名词。
商业地产数量激增
大批量的商业物业推向市场，特别是在CBD及其周边地区，难怪有人将时下的CBD比做一个大工地。记者了解到，国贸正南隔路相对的建外SO鄄HO，面积相当于上海新天地的3倍，将建成有16条步行商业街、300个沿街店铺；总建筑面积达90万平方米的珠江帝景，则是一座典型的具有集成社区功能的“城中之城”。金地国际大厦由一栋国际甲级写字楼、一栋服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业群楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米；苹果社区有长约两公里的苹果街，总占地面积6万平方米；新城国际的商业街正在规划中。
据世邦魏理仕的统计，在目前已知的CBD数百万平方米的开工量中，在2008年之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。
有关统计报告表明，2003年房地产市场上，新增购物中心的平均建筑面积由10年前的5.6万平方米，增加到2003年底的9.6万平方米，增长幅度为71%。以至于有人认为，2003年是房地产市场的“shoppingmall年”。
商业地产的隐忧
在北京，连夜排队买经济适用房不算稀奇，但每平方米均价2万元的商铺也要排队购买则有点稀奇了。而10月18日，记者在珠江帝景的商业走廊现场推介会上看到排队的长龙足有近200米。
市场真的能无限度地消化这些项目吗？在CBD，高档写字楼的价格均在每平方米1200美元以上，国贸每月每平方米的租金约36美元，而商住楼的平均价格也在9000元，除了一些财大气粗的大公司，对于成长阶段的中小型企业来说，确实是不堪重负。
北京重诚兴业房地产经纪公司总经理李巍岩认为，在2005年前后，在北京可能会出现“商业地产问题现象”，产生诸如回报不能兑现等租售纠纷情况。对于商业物业扎堆的CBD地区来说，这种问题现象也许更为严重。而这与我国商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。
令人尴尬的“两成”
今年去年反差强烈
对于一直苦于“名不正言不顺”、“姥姥不疼，舅舅不爱”的业主委员会，终于在今年迎来了自己的幸福时光。于9月1日起正式实施的国内首部《业主大会规程》确保业主大会和业主委员会的活动将会得到进一步规范，业主的合法权益也将会得到进一步维护。但记者从北京市小区办了解到的一条消息却不禁让人皱起了眉头。最新的统计数据表明，北京市住宅房屋总面积2.2亿平方米，实行物业管理的住宅面积已经占到了70%。而与此形成强烈反差的是，截止到去年年初，全市共有3000多个住宅小区，而业主委员会只有496个。也就是说，只有不到两成的小区组建了业主委员会。
六无境界
与这区区“两成”的数量相比，业主委员会手中的权力更是微不足道。北京天为律师事务所居永和律师将业主委员会目前的处境形象地形容为“六无境界”。首先是无兵；其次是无薪；第三，无安身之所；第四，无可管理的财产；第五，无资金可用。第六，有责无权。“公约”或“章程”规定了业主委员会的多项“职权”，没有一项“职权”是实权，都是义务或责任。
导致尴尬原因
那么究竟是什么原因导致了这一尴尬的局面呢？北京市国土资源和房屋管理局物业处处长刘刚表示，小区没有业主委员会的原因各不相同，比如说比较老的小区、房改房的小区很多业主不愿意成立业主委员会；还有新小区组建业主委员会的过程不规范，很难得到大多数业主的支持等。
知名业主代表———朝阳园业委会的舒可心告诉记者，他们从第一次去小区办咨询成立业委会的手续，到最后获得备案，用了整整18个月的时间。这主要是因为，发展商或者物业公司故意推诿、拖拉，使得筹备组的工作由于受其制约而无法开展。
可喜的是，新的《业主大会规程》规定业主大会负责6项工作，即制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；行使法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
因此，我们有理由相信，尽管业主委员会目前举步维艰，但随着《业主大会规程》的逐步实施到位，业主委员会真正当家作主的日子也为期不远了。
非典塑造“健康住宅”金身
一场突如其来的非典不仅改变了许多家庭的命运，从某种意义上讲，更改变了整个楼市的命运。
非典使得人口密度低、社区空气清新、环境绿化好的郊区低密度住宅项目因祸得福，受到买家的强力追捧。例如，位于北京西南五环的Townhouse项目翡翠城从5月1日至5月21日，来访量和成交量与非典暴发之前相比非但没有明显减少，反而相当于此前的一倍以上。
此次非典的暴发给城市“塔楼越建越多、越建越密”的现象及时敲响了一记警钟。国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦指出，与传统的塔楼相比，高绿化率、低居住密度、良好的通透性是低密度住宅所独具的三大先天优势，也是健康住宅定义的几个重要组成部分。
尽管非典的突如其来，使北京楼市陷入了一个暂时的低谷，但值得高兴的是，政府有关部门正在积极采取措施，力推健康住宅新标准。除了为解决非典时期现有建筑中空调运行的二次污染问题，而出台《确保今夏空调系统安全的紧急措施》之外，建设部已经在听取各方面专家的意见，考虑对建筑设计中的一些规范标准进行修改，以提高国内新建建筑的品质，进一步满足人们的卫生与健康要求。例如，建设部将在年内组织专家编制完成《建筑生物安全规范》、《生物安全操作规范》等一系列建筑规范。
本专题撰文：本报记者 郭鸿宾
年终感悟
酸 很多男孩觉得女记者眼光太高、太挑剔。
甜 大家都觉得我人不错，愿意跟我讲真话。
苦 案头工作导致肩颈总是酸痛。
辣 公正还原事实，却不被理解，记者不是给人当“枪”的。
鲜 靠自己抢到了独家，挖到了内幕，创出了业内的流行新说法。
