2003年岁末大盘点：京城地产重大事件回顾(一)
2003年12月15日09:56 京华时报
“李杜诗篇万古传，至今已觉不新鲜”。每到一年岁末，盘点就是个叫人头疼的差事。如同贺岁片一样，拜年的话再甜也不能老说，老百姓再喜欢的菜也得换个造型再端上桌。这不，就连贺岁片的老祖宗冯导如今都改走悲情路线了，葛优的标志性光头都开始长毛了，年终盘点凭什么就得一成不变地歌功颂德呢，就不兴玩点儿“冷思考”啥的？一句话，谁让咱赶上这个求新求变快如闪电的年代呢！请看———
两份文件导演大悲大喜
两份文件，一份叫121号，一份叫18号；前者是悲情导演，后者是喜剧大师，“两人”看似一对冤家，却出人意料地联手导演了本年度楼市最富戏剧性的一幕。
121文件引发楼市震荡
6月13日下午，SOHO中国董事长潘石屹回到办公室，发现办公桌上摆着一份中国人民银行121号文件的传真件，拿起来仔细一看，老潘大吃一惊，“严格控制土地储备贷款的发放”、“规范建筑施工企业流动资金贷款用途”、“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”……一向对政策非常敏感的老潘，很快就读懂了这些条文背后的含义———央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。更有发展商称，“这是我见过的针对中国房地产行业的金融政策中影响最大的政策，中国房地产业将从此开始重新洗牌”。
同一天，一向温和的地产儒商张宝全也对此政策出言不逊，说是属于典型的“拔苗助长”。
6月16日，《经济观察报》刊登了地产大佬任志强一篇三千余字对该通知的评论文章，认为央行出台此政策是“急功近利”。
深圳股市，地产股已经对该政策出现了一定反应，不少地产股出现下挫。
央行用心良苦
对央行来说，121号文件的出台也是不得已而为之，因为无论是银行还是房地产业，面临的问题和风险太多了。自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。因此，此次出台政策的基调是为了控制房地产的局部过热，并不是要完全限制房地产业。
在记者的采访中，几乎所有的开发商都对121号文件的良好愿望给予了肯定，但同时也指出121号文件过于简单化。今典投资集团董事长张宝全表示，目前除了银行贷款，开发企业在没有更多融资渠道的情况下，银行贸然掐断这个渠道，开发商为了保证先期投入，可能会从非法渠道融资。
18号令让地产商松气
然而时隔两个半月后，8月31日晚，老潘提前拿到了另一份名为18号令的文件后，却一扫121号文件所带来的积郁，很开心地将其转发给了不少朋友。“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”，老潘在接受记者采访时如是说。
潘石屹用了两个词来概括他对《通知》中宏观精神的把握：支柱产业、市场化。
“18号令开篇即确立了房地产业已成为国民经济的支柱产业地位，同时，‘进一步明确房地产市场发展的指导思想’，这表明政府对今后房地产业的发展的态度是，坚持市场化的基本方向，而非计划调整。”
从《通知》来看，中央政府对房地产信贷的态度和央行121号文件流露出来的央行的态度差距甚大。央行的出发点是为了防止房地产过热，但《通知》明确提出“发展住房信贷，强化管理服务”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
君龙投资(中国)有限公司董事长郭钧则认为，18号令可以看做房地产界极大的利好消息。在不少问题的认识上都有了统一的说法。比如说经济适用房、廉租房以前在管理方法和销售渠道上都混同于市场化的商品房，而18号令第一次明确了廉租房、经济适用房就属于社会福利、保障范畴，严格限定购买人群。这是非常科学的，本来属于福利的东西就应该承担社会责任，而商品房就该按照市场规律来运作，它们分别体现了社会原则和市场原则，这是公平的竞争环境。
经济适用房遍地开花
开发形势热火朝天
如果要评“谁是今年最火的项目”，那么，经济适用房将当之无愧地获此殊荣。与前两年天通苑、回龙观形单影只相比，今年本市经济适用房建设真可谓是遍地开花、狂飙猛进。据了解，今年本市经济适用房续建规模是467万平方米，新开工经济适用房在完成年初定下的300万平方米的基础上，下半年还将新开工建设8个经济适用房项目共128万平方米，这将使今年新开工的经济适用房项目达到25个，遍布全市东西南北。
今年，北京的经济适用房建设，不仅在开发总量上突飞猛进，而且项目布局也有了显著的变化。
首先，北京市经济适用住房项目，在分布上呈现出向东———朝阳区，向南———丰台区的发展态势。
其次，相比回龙观等位置较为偏远的北京市最早一批经济适用房，新开发项目绝大多数分布在三环以外，并多半在地铁、轻轨、环路和快速路等交通主干道的沿线。
第三，以往购房者购买经济适用房看重的是价格，其他方面不敢奢求，而今年的经济适用房却在景观设计、社区规划及户型设计等房屋品质的诸多方面给了买房人意外的惊喜。例如，在户型结构方面，今年大部分新开盘的经济适用房项目均是板楼，如双惠小区、朝阳新城等等。
火暴同时存在隐患
不过，经济适用房更像是一柄双刃剑。北京金隅嘉业房地产开发公司总经理李桢祥认为，哪个地区出现经济适用房，该地区现有的普通商品房的销售将受到很大冲击，其入市价格和平均价格都会受经济适用房的影响。知名职业经理人谢强则认为，经济适用房选址在南城或者郊区比较适合，在商务区建的经济适用房若干年后会形成社会保障、治安等方面的很多隐患。
据北京市国土资源和房屋管理局调查测算，今后4年，北京用于解决中低收入家庭的住房，平均每年约需600万平方米，其中每年集中建设的经济适用房300万平方米。在这一背景下，目前经济适用房建设和管理中出现的一些问题也日益突出，如房源短缺；“号贩子”利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号等。因此，要堵住这些漏洞，严格界定经济适用住房市场入市者的合法身份，对相关政府部门而言，无疑将是2004年一道颇为紧迫的难题。
年终感悟
五味俱全。
酸：妈妈说：看到你们的记者又被打了，你采访时千万要小心啊———鼻子酸酸的。
甜：业主告诉我：你的报道给我们很大的帮助———心里甜甜的。
苦：读者说：置业陷阱如此之多，还敢不敢买房———嘴里发苦，无言以对。
辣：被曝光的开发商说：你的报道失实，给我们造成很坏的影响———脑门有些蹿火，说失实，请举例为证！
咸：朋友说：你跑房地产，怎么自己不买———咽咽口水，房价那么高，啥时候能降到自己的能力范围啊！
去年刚跑房地产时，有人告诉我“北京地产水很深”，那时只是似懂非懂。一年来，已是颇有感触：北京的房子是越盖越好了，可是炒地皮、改规划、毒建材……很多次接到读者电话，有些问题，我可以倾听、可以报道，但却不一定能改变现状。这就是一年来我最大的无奈。
