中国房地产大腕岁末梳理“楼市脉络”
12月7日，“2003中国企业领袖年会———房地产”主题论坛中的大腕们虽然贵为行业的领军人物，但出场却颇为轻松。通过有趣的自我介绍，我们知道了很多未闻之秘———SOHO中国公司董事长潘石屹是“小地主”、北京中坤投资集团有限董事长黄怒波是著名诗人、青岛天泰集团股份有限公司董事长王若雄搞了十几年的音乐……在三个半小时中，这些经历各不相同但都“不务正业”的人们以自己个性的方式分析了房地产行业走势并且为后来人支了许多好招。
三大政策结束空手道
与会人士一致认为政策对房地产业的影响是最大的。大家认为在1999年之前，房地产业是“爹不疼、娘不爱”，中国的宏观政策和政府都不看好房地产会成为主流行业，但是时事造英雄，巨大的市场需求导致了政策必须转向。
深圳万科企业股份有限公司董事长王石表示，房地产从1998年起发生根本变化，最明显的标志是福利分房政策取消和金融等行业对房地产亮开绿灯。大政策的改变，使房地产迅速跻身主流市场，商品房所占比例从1997年的34%迅速升到了现在的93%左右。谈到未来十年的变化，王石提到最多的还是政策，“影响未来五年的政策已经确定，那就是2002年国土资源部土地转让的公示政策、今年央行的121号文件和以国务院名义下发的18号文件，这些都将影响房地产业未来五年的走向。”
王石认为，国土资源部关于土地转让的新决定非常重要，它说明在未来的五年内，土地私有是不可能的，在第二个五年内，土地私有也是不可能的，这是中国办房地产一个特色。至于121号文件，虽然其中很多的规定是不得已而为之，但是它是非常重要的，可以彻底解决空手套白狼，加速市场整合。相对前两个文件，18号文件的影响有限，它的作用只是心理方面，除了让开发商认为自己是支柱产业，有一个心理安慰之外看不到什么具体的作为。
与会人士表示，与其说121号文件是对房地产业的打压，不如说121号文件和18号文件表现了不同力度的观点，角度也不同；金融部门要考虑防范风险，而行业管理部门就是要刺激经济，但从两个文件中政府流露出的信号就是市场必须规范发展。
地产界盛行多元经营
尽管各大腕都顶着地产领袖的头衔，但从业务范围看来，没有一个公司将自己完全局限在开发的小圈子里。
目前，房地产航母万科的业务已经涉及开发、经营、物业管理、旅游、金融投资等多个领域；SOHO开始操刀北京物流港；中坤已经着手独家打造南疆旅游板块；青岛天泰在大力拓展出租经营。
经过讨论，大家达成一致意见———从国际地产趋势看，房地产开发不可能单一发展下去，而是存在几个阶段：第一阶段是房地产大规模开发，第二个阶段是房地产出租经营，第三个阶段是基金、资金运作。目前，我国的房地产企业正自觉或不自觉地在往房地产的经营服务方面转型，一些大的地产企业已经介入了资金运作。
竞争进入大公司时代
河南建业集团董事长胡葆森把房地产过去的十年分为两个阶段：90年代初期，中国房地产业刚起步，操作很不规范，包括政府在内大家对一级市场和二级市场的控制都没有经验。作为企业，在那个不规范的时期主要竞争的是关系，谁跟政府关系铁、跟农民关系紧，谁就可以拿到土地，“利用关系拿地是前几年非常重要竞争的特征”。1998年以后，大家比的则是营销，谁的营销手段高，谁的概念好，楼盘就操作得比较红火。但是，现在靠这些已经不灵了，房地产市场已经进入了重品牌、重战略、重可持续发展的公司时代。
对于公司时代的提法，大家都认为不过瘾，于是一个更大气的名字———“大公司时代”诞生了。与会者表示，以前项目公司多如牛毛，一个城市有几百家甚至上千家房地产公司，但在未来的四五年时间，每个城市剩下的公司也就几十家，那时地产市场是大公司的天下。
在这一崭新的时代背景之下，各公司的核心竞争力又在哪里呢？
潘石屹认为设计是房地产最核心的竞争力，“设计出好的产品了才能制作，策划营销，我觉得都是附加的，如果你设计的是一个极其糟糕的产品，后面的东西是白搭的”。潘石屹表示，随着所有的资源市场化，大家在同一个起跑线上，那么下一步的竞争，设计师最重要。“SOHO拥有世界上最顶级的设计师。”
“广东的房地产发展商有他的优势”，广州城启集团董事局主席杨树坪表示，广东开发商在京发展地产是有独门暗器的，那就是价格。由于竞争激烈，广东地产已经进入了薄利时代，因此粤军北上，并没有期待巨大的盈利空间，而在同质产品的定价方面，北京本土开发商很难做到与之一争高下。
王石表示，一个企业最好一句话说清楚———万科是以城市白领阶层为对象的住宅开发商，消费对象非常清楚，是城市的白领阶层，经营特点也是比较强调白领。目前企业已扎根15个城市，在经营思路始终是统一的。“这些是衡量企业成熟不成熟的重要标准，是一个成功企业的标志之一”。
黄怒波称，他笃信六个字———先“谋事”，接着“造事”，然后再“处事”。中坤的核心竞争力就在于善于发现新的资源，把稀缺资源进行嫁接和衍生。比如将稀缺的尚未获得良好开发的南疆旅游景点与地产结合，进行市场培养，地是不可再生的，旅游景点是拿一个就少一个，两种稀缺性结合到一块儿，那企业投资就只待升值。（陈静）
