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明确经营性项目停止协议出让的北京市政府33号令的补充规定正在紧张的修订中———2003年12月以来，北京市委、市政府及北京市国土房管局、北京市发改委、北京市建委、北京市规划委连续多次召开会议，专题讨论出台北京市政府33号令补充规定。原来规定的经营性房地产项目可以继续“协议出让”的“五个口子”会不会被完全堵死？停止经营性项目国有土地使用权协议出让是一刀切还是不切？1月9日，“市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，今后按市政府发布的相关规定执行”的通知更让很多项目的负责人如同热锅上的蚂蚁，据了解，从1月9日至今，仅压在市国土房管局的待批件儿已达600件左右，而压在市发改委的待批项目已过千件……目前北京市的土地供应量已经有多少？今后北京的土地政策到底会怎么样？开发商去哪里拿地？如何拿地？开发商拿地的成本如何？对房价的影响如何……
■33号令催生了北京1亿平方米“突击”开发量？
有关部门的统计数据显示，2000年到2002年，累计土地出让面积和规划建筑面积分别为4352万平方米左右和8647万平方米左右，而2002年土地出让面积和规划建筑面积的增幅分别为44.7%和68.1%。这与33号文件颁布前后，北京掀起的几轮“圈地”热和项目转让热有关。
33号令第一条开宗明义提出，“自2002年7月1日起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续”。2002年7月1日之前，33号文件颁布之前，信息灵通、渠道畅通的开发商或投资商早已通过各种渠道与北京的乡长、厂长们签订了各种“协议”，跑马圈地，“囤积”项目。
同时，33号文件对“在2002年6月30日前，已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证，但尚未办理土地征用手续或国有土地使用权出让手续的经营性项目用地”，指出了几条迷津。按照这些出路，这些土地均可在2002年10月31日、12月31日或最迟在2003年3月31日以前，获准办理土地使用权证。由于非典的影响，办理土地使用权证的截止时限甚至被一再后延。而正是这样，又让许多“明眼”的开发商或投资商看到了机会，通过公司股份渗透、公司收购、与拥有土地资源的企业合作、与拥有土地资源的项目合作、与拥有开发土地的公司合作等方式，很多投资商仍旧得以以协议的方式“接手”了很多项目，拿到了土地。 2003年11月底结束的五部委对全国土地市场的督察结果也证实了这一点：据国土资源部一位不愿意透露姓名的人士说，北京市土地市场出现的问题，在全国数一数二。这位人士说，据检查，北京市协议土地出让的比例仍占98％以上，而其中50％涉嫌违规。
▉突击批地1亿平方米是事实
市场上曾流传这样一个消息：33号文件出台后，北京市突击立项的房地产项目达1亿平方米。记者在采访中，分别从市国土房管局、市发改委等部委核实了这一“传闻”：一位官员曾在私下里透露，33号令出台后，截止到2002年10月，北京市已经协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建筑面积近1.3亿平方米。这个数字未经官方证实。
1亿平方米土地是什么概念？从1992年到2002年，北京市土地出让总面积和规划建筑总面积也不过9811.4万平方米和1.4亿平方米。如果按照2002年的土地供应量2031.1万平方米估算，这些突击批发的土地至少可以保证未来5年左右时间的土地供应。
▉通过公开交易上市的房地产项目太少
而与突击立项相对的现实是：2002年、2003年，北京通过公开交易上市的土地供应量太少。
回顾北京市土地公开交易的历史过程，2002年2月28日北京市土地交易市场正式建立，当年通过新的交易方式上市的土地共有6宗，成交面积173万平方米，规划建筑面积340万平方米左右，仅占总土地出让面积的8.5%。北京市土地整理储备中心公布的数据也显示，从2003年1月到2003年10月31日，共有12宗土地在北京市土地交易市场成交，规划建筑面积106万平方米左右。对于这个现实，不能不让人思考的是，北京市到了不得不正视并且坚决解决这个问题的时候了。 |
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