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在市场经济条件下，土地作为社会经济发展中的重要生产要素，其地位与作用不可替代，以市场手段配置土地资源成为土地市场发展的必由之路。虽然，由于历史和现实的原因，土地市场化仍然显得任重道远，但在全社会持之不懈的努力下，全国土地出让“招拍挂”率毕竟已达３３％。从宏观层面上而言，土地市场的规范与发展，也确保了房地产市场的理性和可持续发展—— 近年来，全国各地大力完善土地市场工作，加大了以市场配置土地基础资源的力度，从而为经营性土地使用权实施“招拍挂”出让创造了条件。以２００１年国务院１５号令发布为标志，各省市建立并完善了建设用地供应总量控制、城市建设用地集中统一供应、土地使用权公开交易等基本制度，有力地规范了土地市场的运作。２００２年７月１日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的付诸实施，为土地“阳光工程”提供了制度保障平台。继广东省率先出台《国有土地使用权出让管理办法》以来，上海、江苏、湖北等省市也先后推出了相关规定，以加强土地储备制度的建立和土地有形市场的建设。截至目前，全国已有１２５８个市（县）建立起土地收购储备机构，１１９８个市（县）建立了土地有形市场，全国招标拍卖挂牌出让土地面积约占出让土地总面积的３３％左右。“招拍挂”已经成为土地市场进行曲中的一首主题歌。 竞价出让红红火火 经过多年的努力，各地经营性土地使用权公开出让制度已经基本确立，土地“招拍挂”的比例也有了较大幅度地提高。 河北省“招拍挂”供地比例呈现出明显攀升之势。仅２００３年前１０个月，该省就以“招拍挂”方式出让国有土地１１４０宗，出让面积１２８１．４７公顷，占全部出让土地面积的２８．０６％，收取土地出让金达５７．５１亿元。 四川省通过规范土地出让方式，清理非法供地主体，在１９个市州、１１７个县（市）建立了土地储备机构，９２个县（市）建立了土地有形市场，政府高度垄断了土地一级市场。去年１至１１月份，该省供地总面积比上年同期增长９％，实现政府土地收益１３５亿元。全省经营性用地中招标拍卖挂牌出让的比例达６３．４％，同比提高３９个百分点。 江苏省通过开展土地批租专项治理，市场配置土地资源的幅度不断加大。让人尤为关注的是，土地挂牌出让在全省唱出了重头戏。去年上半年，全省“招拍挂”供地０．３７万公顷，土地收益达２７１．９亿元。其中，挂牌供地０．３２万公顷，占“招拍挂”供地总量的８６％；土地收益２１５．８亿元，占“招拍挂”供地收益的８０％。 新疆土地有形市场的建设和土地招标拍卖挂牌出让日趋活跃。去年前５个月，全区共出让土地７６９．８３公顷，收取土地出让金达４．９１亿元。其中“招拍挂”出让土地面积１５５．３６公顷，占全区土地出让面积的２０．１７％。 浙江省坚持土地资源与土地资产管理并重的原则，使土地资源市场化配置的程度大大提高。目前，该省商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地基本上以“招拍挂”形式出让，全省土地市场化配置机制已初步建立起来。 地处中部省份的江西省，把土地市场秩序的治理整顿看作推动与促进“招拍挂”工作的强劲动力，通过完善相关制度，健全监督机制，为土地市场的活跃奠定了基础。２００３年前４个月，全省就通过“招拍挂”出让土地７１２宗，出让面积５４９公顷，收取土地出让金２２．６亿元，比上年同期增长５０％。 安徽省国有土地使用权招标拍卖挂牌工作进展迅速，有６３个市县开展了土地使用权招标拍卖，３７个市县建立了土地有形市场。２００３年１至６月份，全省共出让土地２１７４宗，出让面积１９６２公顷，收取土地出让金６１．３２亿元。其中，“招拍挂”交易土地４３９宗，交易面积７０２公顷，成交金额２８．４２亿元。 ２００３年，山西省不断推进经营性土地使用权“招拍挂”工作，使土地资产经营工作始终保持良好的发展势头。全省全年经营性用地通过“招拍挂”出让国有土地使用权７４６宗，出让面积５５０．７２公顷，获取土地出让金２５．２２亿元。 天津市积极开展土地市场的制度建设和规范运作，营造出公开、公平、公正的土地市场环境，使土地市场充满活力。２００３年前１０个月，全市共出让土地１０５宗，面积５７７．４８万平方米，实现土地出让金总收益１２４．３亿元。中心城区招标拍卖挂牌公开出让土地３２宗，面积１１１．９５万平方米，成交金额３８．８８亿元。实现了土地有偿使用、入市交易、“招拍挂”出让、政府出让金收益增长率四个百分之百。 湖南省加大土地市场的建设力度，使土地供应与土地收益均取得了新的佳绩。２００３年前三季度，全省共出让土地１．０７万宗，面积４１６８．５公顷，获取土地出让金９８．２９亿元。其中以“招拍挂”方式供地３４５８宗，面积１５０７．９公顷，收取土地出让金收入４９．７３亿元。 去年以来，山东省一手抓土地市场秩序整顿，一手抓土地资产经营，认真落实经营性用地“招拍挂”制度。仅２００３年１至９月份，全省就实现土地总收益１３４．４３亿元。 重庆市大力健全制度，规范管理，土地市场建设成效显著。去年前８个月，该市出让土地１１０９宗，出让面积１２８９．２公顷，合同金额１４４．１亿元。全市经营性用地公示率、主城区土地“招拍挂”出让率均为１００％。 此外，江苏省无锡市于２００３年以“招拍挂”方式出让经营性用地１１批次５７幅，出让面积６３７．１万平方米，收取土地出让金８４．３亿元，政府实现土地收益５７．５亿元。 从全国土地市场的建设情况来看，加大市场配置土地资源的工作力度，进一步推动了土地市场的健康发展，同时也为全面推行土地“阳光工程”、从源头上防止与杜绝腐败现象创造了必备条件。统计资料表明，２００３年１至９月份，全国“招拍挂”出让国有土地面积为２．７４万公顷，收取土地出让金１３７６．１３亿元，分别为同期土地出让总面积和土地出让总金额的３０．１６％和５５．２１％。 建章立制规范市场 为了更加充分地发挥市场机制在土地资源中的调控作用，全国各地都采取了积极举措，以确保土地市场有序和可持续发展，最大化地显化土地的资产价值和确保国有土地的增值。 为建立和完善公开、公平、公正的土地市场体系，切实加强国有土地的资产管理，上海、石家庄规定凡是新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等６类经营性项目用地，必须实行公开招标，严禁采用协议或邀请招标的方式出让。 为进一步培育和规范土地市场，湖北省荆州市加快推进土地市场法制化、市场交易公开化、收购出让规模化、资金筹措多元化、收益管理规范化的建设。 土地储备是土地垄断供应的前提。沈阳市成功地探索出实物储备、协议储备、规划红线储备、政策储备、信息储备等五种土地储备方式，以最少的成本储备尽可能多的土地资源，从而使政府掌控了调节市场、配置土地资源的主动权。与此同时，沈阳市还目光向外，走出市门，先后在韩国以及国内的大连、深圳、香港等地举行大型土地推介会，广泛宣传沈阳的投资环境和土地市场的培育情况，在异地刮起了“东北风”。 深圳市在年度土地供应计划的编制上，严格遵循城市规划与本市社会经济的发展计划，缩小总量，盘活存量，控制项目用地规模和开发强度。今后３年内该市将继续减少土地供应量，新增建设用地将控制在１０００公顷左右，其中经营性用地严格控制在１５０公顷以内，以发挥土地供应对房地产市场的调节作用。 无锡市相继出台了《关于加强市区土地收购储备和招标拍卖挂牌管理的意见》、《无锡市市区土地收购储备暂行办法》、《无锡市国有土地使用权招标拍卖实施办法》等一系列规范性文件，使土地市场的建设走上了良性发展的轨道。 北京、新疆、河北等地国土和监察部门联合开展执法监察，土地市场“招拍挂”制度建设成为执法监察的重点。 新疆生产建设兵团出台了《关于对经营性国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中违法违纪行为行政处分的暂行规定》，对“招拍挂”供地中违法违纪行为的处理作了具体的规定。 南京市为进一步深化土地市场秩序的治理整顿工作，确保土地市场的健康发展，采取专门措施，加强对商业、旅游、娱乐、商品房开发等经营性用地的供应管理，实施定点、定量、定时供地等举措，从严控制经营性用地的投放规模，并一举核减了１００多个不符合土地利用总体规划的用地项目。 为规范经营性土地使用权出让工作，及时研究、协调和解决经营性土地使用权出让中的一些重大问题，江苏省连云港市国土，规划、监察三部门积极配合，建立了联席会议制度，共同规范 土地出让行为。其主要工作职责是：定期通报和研究解决全市经营性土地使用权出让工作的重要情况和突出问题，分析研究相应的政策措施，协调促进各联席会议组成部门认真屡行工作职能。 山东省日照市大力推行土地使用权的招标拍卖和挂牌出让，积极培育土地要素市场，土地资源的市场化运作实现了新的突破。经济适用房，科、教、文、卫、体等用地改变用途已全部纳入“招拍挂”范围。２００３年前三季度，全市政府土地收益就达１０．４亿元，是上一年全年土地收益的２．８倍。 建立健全规章制度，使之有章可循，是招标拍卖挂牌出让工作的有力保障。为此，湖南省常德市先后出台了《常德市国有土地使用权挂牌交易暂行规定（试行）》、《国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》等文件，对挂牌操作办法、操作程序作出了明确规定。该市成功地举办了３７次“招拍挂”活动，成交土地７０宗，成交总面积１４４６．９亩，获取土地出让金６．６５亿元，最大限度地规范了土地市场。 浙江省义乌市早在１９９１年领先于全省实行城镇国有土地使用制度改革，改变国有土地行政划拨、无偿、无期限的供地方式，通过市场配置土地资源，实行有偿、有期限供地。在１０年间，该市共出让国有土地１４５０多万平方米，收取土地出让金达１００多亿元。 南昌市出台了《关于进一步搞活房地产市场若干意见的补充意见》，并从２００４年１月１日起实施。针对南昌市房地产市场发展中出现的商品住房供应结构的矛盾，市政府决定从土地供应、规划审批等源头上抓起，加大宏观调控土地供应的力度，对商品住房用地一律实行公开出让，每年用于中低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例。 土地市场前景辉煌 建立和培育土地市场，充分发挥市场优化配置土地资源的基础性作用，这是城市土地使用制度改革的核心内容。尽管全国土地市场的发育程度在总体上还不太高，尽管实施土地招标拍卖挂牌出让的步伐有些缓慢，尽管各地土地市场的发展还不平衡，但是，从大的方面和大的趋势来看，我国的土地市场依然发展有序，且歌且行。步入２００４年，随着全国范围内土地市场秩序的进一步治理整顿和该项工作的验收到位，土地市场的发展将更趋于规范，土地出让实施招标拍卖挂牌制度的力度将更大，土地市场也将一天比一天更加红火。 据悉，为了进一步保障土地市场健康、平稳地发展，国家土地管理部门已于日前发出通知，决定在全国范围内建立土地市场动态监测制度，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和长江三角洲、珠江三角洲重点城市以及有条件的市（县）在２００４年３月１日前开始启动土地市场动态监测系统。至２００４年６月底，该系统将在全国县级以上国土资源管理部门全面运行。此举旨在建立土地市场运行的快速反应机制，加强土地市场的宏观调控，公开土地市场信息，完善土地市场的服务功能。据了解，土地市场动态监测系统由土地供应情况和地价走势两部分内容构成。届时，土地市场的发展将更加规范化、公开化、透明化。 |
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