土地出让或划拨的法律规定

土地出让或划拨的法律规定

2004年2月12日

《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等国家法律法规关于出让或划拨土地使用权的规定可以总结如下：

１、国家可以依法处分其享有的土地使用权，实行两权分离，将分离出的国有土地使用权依法出让给开发商进行房地产开发经营活动。

２、出让国有土地使用权必须制定基准地价，根据出让地块的规划条件（面积、用途、住户数量等条件）确定基准地价中的土地出让金、基础设施建设配套费标准和城镇拆迁费标准。

３、政府向开发商收取地价中的土地出让金和基础设施配套费，由开发商向居民支付城镇拆迁费。

４、政府可以将分离出的国有土地使用权依法（划拨国有土地使用权的法律规定和新的土地使用者交纳城镇拆迁费以后）划拨给新的土地使用者。

５、在出让或划拨国有土地使用权之前，地方的土地管理部门应依原《土地管理法实施条例》第１８条规定的程序，组织新的土地使用者与每户居民签订支付城镇拆迁费合同。

６、政府可以依照法律规定征用集体土地。但只限于法律规定的土地用途：原《土地管理法》（１９９９年１月１日新法施行以前）第２１条、２２条、２３条规定的国家建设用地和《城市房地产管理法》第２３条规定的４种建设用地（国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地和公益用地）。不属于以上规定的用地不能划拨；进行房地产开发经营、以营利为目的项目不能划拨土地。

政府必须通过征用集体土地的法律程序，依法完成集体土地所有权变更权属登记；依法取得农民集体土地使用权（依法登记的宅基地和耕地），调整财产关系，变更权属登记以后，才能作为土地使用权的主体行使处分权，将其划拨给新的土地使用者进行国家建设。

　　(来源：中国房地产报)