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2004年1月1日，北京市政府正式取消五环路的收费。 得知这一消息后，在一家咨询公司工作的赵先生迅速买下了一套位于北京大兴区的房子。此前，他一直长期在三环内租房子住，“每天上班堵车严重不说，房租也基本接近现在利用按揭买房的月付款。” 赵先生认为，到郊区买房置业将是一个潮流和趋势，他的同事和朋友现在买房子大多先把目光投向一些郊区楼盘。 城市郊区化趋势 专家们把这种现象称为城市郊区化，即随着城市化水平的不断提高，城市中心区出现了人口密集、地价昂贵、交通拥挤、环境污染等“城市病”，中心区域的人口、企业向外迁移，形成一种相对于城市集中化的离心分散化现象。这一现象实质上代表着城市人口、就业岗位、工商服务业等在大城市由内向外、由中心区向郊区迁移的过程。 据了解，美国是当今世界上郊区化最明显的国家之一，上世纪60年代美国郊区人口已经占到全部城市人口的50％以上，90年代则达到了2／3。而20世纪末，我国的北京、上海、沈阳、大连等大城市也开始出现了城市郊区化现象。 霍尔的城市变动模型认为，城市中心出现人口负增长是城市郊区化的典型标志。上述的四个城市在1982年后都出现了中心区人口数量的绝对下降，而近郊区人口呈较高的增长态势。专家认为，中心区人口减少主要是人口外迁造成的，这些城市都进入了城市离心扩散的郊区化阶段。 按照北京市城市总体规划测算，北京市近郊区居住人口将由2000年的140万人增加到2010年的200万人，而中心区的常住人口要逐步向外扩散，由目前的160万人降至2010年的150万人以下，这表明今后北京更多的城内人将会搬到郊区生活。上海市中心区每平方公里人口在1990年为51400人，而到1999年则降到了43208人；同期城市近郊区每平方公里的人口则由15338人上升到了17209人，这也表明了上海在城市郊区化的道路上不断前进。 经济学家和社会学家对城市郊区化基本上给予了肯定的评价。他们认为，城市郊区化是不以人的意志为转移的历史必然选择，顺应了社会发展和城市演变的客观规律，在现代各国城市化过程中表现得越来越明显、突出，因而也成为当今世界社会和各国政府日益重视的一个重大问题。 诚然，无论是西方发达国家还是中国，城市郊区化在缓解城市内部人口、交通和住房压力、优化城市产业用地布局、改善城市生态环境质量等方面产生了明显的积极作用，使大城市建成区与郊区之间的地域差异与界限逐渐消除，城乡社会、经济、市场等趋于平衡和统一，最终有效地促进了区域经济的整体协调发展。 不可忽视的是，城市郊区化实质表现为对城市郊区土地的占有、开发和利用的过程，土地是郊区化开发建设不可缺少的一项基本要素，我国一些大中城市的郊区化进程中还存在着不少的用地问题。 城市郊区化中的四大用地问题 南京农业大学土地管理学院的张笑寒先生曾对城市郊区化中存在的用地问题作过专门研究。他认为，目前我国的城市郊区化进程中存在的用地问题主要有四方面： 一是郊区化建设过度扩张，土地资源占用和浪费现象严重。郊区化使各城市像“摊大饼”似地向外蔓延、扩张(北京近年的大发展模式可为典型)，就是不断挤占近郊城市绿化隔离地带的农业用地尤其是耕地，且易于造成郊区土地资源的闲置和浪费。 另有一些房地产开发项目热衷于建造低密度、独立式的花园别墅和高级度假村，这类高档住宅与我国城市居民的一般收入消费水平差距太大，住宅空置率居高不下，不仅占用了大量的建设资金，而且使城市土地供应日趋紧张和不足。 二是郊区规划滞后，土地利用功能分区与布局相对混乱。我国的土地利用总体规划和城市规划、村镇规划等相对独立、自成一体。城市郊区化从空间分布看往往发生在城乡结合部，易于成为城乡规划管制的真空。 近年来，一些大城市周围，许多农户已不止一次经历了征地、拆迁，搬了建、建了又搬，政府在城郊投资兴建的菜篮子基地、水利设施等，在城市郊区化扩张的影响下被迫缩小、迁移。郊区土地利用规划滞后导致的用地功能分区混乱、土地利用稳定性差等问题日益明显。 三是郊区用地开发过程中短期行为突出，郊区土地生态环境堪忧。一些开发商只顾自身利益和短期利益，在房地产项目的配套基础设施和市政公用设施建设上投资不足，只注重小区内开发却无视小区外部环境的改造，区域道路交通、对外通讯电信、垃圾处理等市政设施建设管理无序。我们经常看到，一些城市街道经常被开膛破肚，进行一次又一次的反复拆建施工，在老百姓出行不便的同时，也给国家和企业造成了巨大的损失。 一些房地产开发企业因为企业规模小、投资风险高，为了追求其自身的经济利益，随意毁林毁草，破坏人文景观，减少公共绿地，采用耗能高、质量低劣的建设施工材料，忽视生产开发过程中的污水和垃圾处理等。这严重影响了郊区居民的生活和工农业生产，阻碍了郊区土地的可持续利用。 四是用地开发中的道路交通、公共服务等基础设施建设相对不足和滞后。交通以北京为例，近些年来，许多住在北京的人都深受堵车之苦。几条通向郊区比较成熟的社区如回龙观、天通苑等的道路上，每天上下班都堵车如长龙。 我国许多城市的郊区在商业、教育、医疗、社区服务等方面与城市市区相比差距较大，同时郊区又缺乏方便的城乡捷运系统，不能满足长距离快速出行的要求，因而使大多数城市的郊区化只能局限在近郊区10公里以内发展，而西方国家在离市中心20公里以外的远郊居住也非常普遍。由此发展下去，拥挤、堵塞、污染等“城市病”也将可能会出现在我国未来的城市郊区。 中国城市的郊区化道路 尽管中国也在逐步走向城市郊区化，但专家认为中国的郊区化道路和西方存在较大差别。 西方发达国家的郊区化是城市发展到后工业化时期的产物，从产生的历史背景看，为了躲避一系列城市病，一些大城市中的高、中产阶级纷纷迁移到郊区以寻求良好舒适的居住生活环境，而汽车等现代交通工具的大量使用和郊区配套基础设施的日益改善又大大推进了郊区化的进程。 我国的城市郊区化主要是基于改革开放后涌现的旧城改造和工业外迁等因素产生，城市土地有偿使用制度、住房商品化制度以及城乡户籍制度的改革又加速了城市郊区化的步伐。张笑寒认为，从本质上讲，西方国家是一种“主动积极的郊区化”，而我国则是“被动的郊区化”，两者明显有别。 张笑寒认为，尽管城市郊区化的进程在加快，但我国大城市以及城市中心区域的吸引凝聚力仍占据主导地位。如果脱离我国的现实国情，忽视挖掘现有城市内部土地开发利用的深度潜力，而一味模仿追求西方国家的城市郊区化模式，则势必造成城市规模的无限向外扩张、伸延，郊区周围宝贵的土地尤其是耕地资源被大量侵占，城乡人地矛盾更趋矛盾，最终不仅使我国的城市郊区化变味，异化为城市正常发展的一大障碍，而且也将影响我国土地资源要素的优化配置和可持续利用。 张笑寒认为，在应对城市郊区化进程中存在的用地问题的种种对策分析中，实施郊区土地资源的可持续利用战略必须放在第一位。“城市郊区开发是一项长期系统性工程，我们不仅应当满足当代人的利益需要，而且也要顾及子孙后代的生存与发展。” 土地资源的可持续利用，它提倡在节约资源、减少污染的基础上，改善人类的生存环境，提高人类的物质文化和精神生活水平，促进人口、资源、环境与经济的协调发展，“是当今我国城市郊区化应当坚持的一大战略思想，也是郊区今后长远发展的一条根本出路所在。”张笑寒说。 郊区化用地的应对措施 专家认为，针对城市郊区化中存在的用地问题，必须有具体的措施来加以解决。 城市郊区化扩张必然占用城市周围的土地，造成农业用地尤其是耕地的大量减少。这要求各级政府加强对城郊地带土地利用与开发建设的监管力度，严格控制各类建设用地的规模，力争达到耕地总量动态平衡。建立和完善科学的城市土地储备制度和用地置换制度，有效调节城市郊区新增建设用地的供应规模与布局，促进城市土地供需总量平衡，培育一个健康而稳定的城乡土地交易市场。 张笑寒提出，政府应严格控制独户式花园别墅与度假村等高档房地产的开发，提倡以多层或高层普通智能型商品住宅为主的郊区住宅模式，提高用地建筑密度和容积率。城市郊区农民也应适当集中，建设具有一定规模的中心镇、村，加快村庄整理与合并。聚集城市外迁工业企业与郊区乡镇企业，提高企业用地整体规模效益，也减少企业生产带来的各种环境污染，积极营造绿色生态城市。 同时，在制定城市规划时应当统筹兼顾各产业对土地等资源利用的实际需求，通过科学规划合理安排各业用地布局，尽量保证郊区化进程中的整体协调与平衡。土地利用总体规划必须依法实施，禁止随意进行企业布局和违法用地的行为，扩大区域产业结构集聚规模效益，推动城乡经济的全面协调发展。 就具体的房地产开发项目而言，要考虑现代城市发展和居民生活内在质量的变化需要，注重郊区房地产开发的长远目标和综合效益。在郊区用地开发上须避免短期行为和布局无序分散化，协调城市政府规划、土地、工商、市政、电信等各部门利益，明确城市郊区房地产开发的长期目标和思路，合理规划布局各功能区，防止郊区用地开发的低效和反复性。 有专家认为，加快城市郊区的道路交通等基础设施建设，是推进郊区化进程的关键。中国的城市郊区化，不是市场经济高速发展以后城市富有的高、中产阶级的郊区化，而是城市并不富裕的工薪阶层和外来流动人口的郊区化；不是普及了小汽车等高档私人交通工具后的郊区化，而是以公共交通为主的郊区化。在这种条件下，如果城市道路交通、社区配套公共服务基础设施跟不上郊区化的发展步伐，就会阻碍郊区化的进程。 目前，我国一些大城市正在积极建设城市轻轨交通体系，来解决城市郊区化带来的一系列交通压力。北京市到2008年全市轨道交通里程将达到300公里，2020年将超过1000公里。南京市城建远景规划中，都市圈交通网络按照以南京为核心的“1小时单程出行时间”为标准进行规划构思。 北京市取消五环路的收费，无疑将刺激更多的人向郊区流动，大大推动北京市的郊区化进程。尽管目前全部心思还在住房上，但赵先生告诉记者，买车已经列入了他的计划中，为的是“让自个儿在市里和郊区间跑得更方便点。” 赵先生的想法，代表了相当多居住在北京的年轻人。
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