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土地是影响房地产发展最重要的基础资源之一，土地的获取方式、成交价格、总量的增减、分布以及使用用途结构的变化，都将对房地产市场产生重大的影响。近年来，随着国家房地产宏观政策的不断调整，特别是北京严格实行土地“招拍挂”以来，土地成了开发商最为关注的焦点之一。北京的土地供应到底有什么变化?对未来房地产到底会产生什么样的影响？笔者结合主管部门的一些统计数据，对此做出如下分析，以供关注此事者参考。 2000-2002年北京土地供应出现高速增长 2000年以后，受到入世和奥运双重效应的刺激以及实际存在的高额利润的吸引，众多本地开发商以及外地、外资、外行(俗称“三外”)开发商纷纷以各种方式在京大量购进土地，形成了一股“圈地”的运动，据有关主管部门统计，2000年至2002年土地出让面积的平均增幅为42.9％，这三年土地出让的土地总面积，占1992年至2002年土地出让总面积的44.4％。(见表1)
土地供应量的这种迅速增长对北京房地产市场形成以下影响： 影响之一：土地供应量的迅速增长与房地产金融的收缩不匹配。 2000年至2002年，累计土地出让面积和规划建筑面积分别为4352.3万平方米和8646.8万平方米，2002年土地出让面积和规划建筑面积的增幅分别为44.7％和68.1％，如此之大的增长规模和如此之快的增长速度，必然要求关联行业与其相匹配，其中特别重要的是金融行业在资金上的支持。然而，出于宏观调控和其他方面的考虑，央行在2003年6月发布了121号文，从开发环节到销售环节，对房地产贷款进行全面控制，这就与土地供应规模和速度的增长产生了矛盾。土地供应量的迅速增长与房地产金融的收缩不匹配，将产生两个结果，一是资金集中流向实力雄厚的开发公司以及市场前景看好的项目，而那些实力薄弱的开发公司，尽管手中掌握着土地和项目，因为得不到足够的资金支持，而不得不与其他公司合作开发，甚至被并购；二是拥有土地和项目的开发商谋求银行之外的融资渠道，如各种信托和基金，但通过这些渠道取得的资金相对于完成项目所需的全部投资来说还相当有限，只能作为“过桥费”以解燃眉之急。 影响之二：土地供应量的迅速增长与商品房销售的周期波动不匹配。 土地供应量的增长速度比较稳定，2000年至2002年，增幅分别为30.8％、53.1％和44.7％，而商品房销售的增长速度则呈现出周期变化的规律，2000年至2002年，增幅分别为75.8％、25.9％和41.8％土地供应量的迅速增长意味着规划建筑面积的迅速增长，截至到2002年底，累计未竣工的规划建筑面积至少有3389.4万平方米，比2002年全年的商品房竣工面积还多，按照正常的开发周期，应该在2003年和2004年竣工，加之2003年的土地供应量及规划建筑面积将不会少于2002年，因此2004年商品房竣工量将达到一个空前的规模，而据以往的市场规律，2004年商品房销售将处于低增长的年份，这样一来，供给将大于需求，势必会给2004年商品房销售带来一定的压力。但是，随着土地公开交易制度的逐步推行，土地出让量以及相应的规划建筑面积将逐步下降，并回归到一个合理的供应水平，这有利于减轻商品房市场的供给压力，使商品房的供给和需求调整到一种相互匹配的状态。 影响之三：未来可提供上市的土地面积和规划建筑面积是充分的 据北京市国土房管局出让处处长靳薇介绍，到2002年10月，从北京房地产开发土地登记备案的总体情况来看，已经有立项和规划的成熟用地将近9000万平方米，规划建筑面积1.3亿平方米；而1992年至2002年，全市土地出让总面积和规划建筑总面积也不过9811.4万平方米和1.4亿平方米。由此可见，后备项目土地供应非常充足，如果按照2002年的土地出让量2031.1万平方米估算，则至少可以保证未来四到五年的土地供应。另据北京市国土房管局有关资料显示，北京市居住用地的来源主要包括：市区危旧房改造，约有2000万平方米左右的用地可以利用；市区工业用地，可调整转让面积将达到600万平方米；绿化隔离带地区规划居住用地为2180万平方米；此外还有相当数量的边缘集团的居住用地。因此可以判断，未来五到十年的土地供应量潜力巨大，不会成为房地产开发的限制条件。 影响之四：通过土地公开交易上市的土地规模还较小 2002年2月28日北京市土地交易市场正式建立，当年通过新的交易方式上市的土地共有6宗，成交土地面积173.01万平方米、规划建筑面积338.92万平方米，土地出让面积仅占土地出让总面积的8.5％。另据北京市土地整理储备中心公布的数据显示，从2003年1月1日至2003年10月31日，共有12宗土地在北京市土地交易市场成交，土地出让面积58.42万平方米，规划建筑面积105.73万平方米，远远低于去年的水平。对于这种情况，我们认为：一是土地供应制度改革是一项重大变革，必然会有一段时间的过渡期，随着供需双方对这种供应制度的逐渐适应，其交易规模会随之放大。二是受国家对房地产市场的调控影响，由于2000年至2002年北京土地供应规模迅速增长，仍有大量的土地需要消化，通过新的交易方式对上市土地规模进行一定的控制，有利于北京房地产市场的供需平衡。 未来房地产供给区域分布稳中有变 近几年，土地供应在区位上形成了向东部和北部倾斜的格局，根据对2002年土地出让情况的分析朝阳、海淀、昌平、顺义和通州的土地出让量占总出让量的72.1％(见表2)，受此影响，未来房地产供给区域的基本布局大体保持相对稳定。但北重南轻的分布格局会有较大的改变，丰台和大兴开发明显示升温。
2002年，丰台区土地出让和规划建筑面积集中在青塔、新发地和永定门外三个地区，其中青塔和新发地以住宅开发为主，永定门外地区除了住宅开发之外，还有相当规模的商业配套。 青塔地区由多个开发商共同开发，2002年该地区出让土地面积约20万平方米，规划建筑面积46万平方米，其中北京大成开发集团有限公司的项目其规划建筑面积就有30多万平方米，至今尚未销售。最近在临近青塔的郑常庄，大型超市“家世界购物广场”正式营业，总建筑面积超过5万平方米，使这一地区的生活配套更加完善，在此基础之上，该地区在2004年可能形成一个住宅供应的区域热点。 北京丰泰新房地产开发有限责任公司2002年在丰台花乡新发地购得土地近14万平方米，开发新发地小区(锦程园)，规划建筑面积40多万平方米，目前正在预售的面积仅68194平方米，预计明后两年该地区会有更大规模的住宅上市。 永定门外大街是中轴路的南延线，2003年开始对永外地区进行整治和危改，一次性启动了景泰西里、宝华里、松林里三个危改项目，永外地区大规模危改拉开序幕，而很多开发商早就看到南中轴路改造以及永外地区危改带来的巨大商机，2002年永外地区土地出让面积近20万平方米，相应的规划建筑面积近70万平方米。改造后的永外地区将保持原来传统的商业气氛，在木樨园和大红门都规划了大规模的商业设施，根据《中轴线城市设计方案》，北京南城的永定门至南苑的中轴段落，将被打造成“重要的商贸服务区、文化旅游区、现代化办公和居民生活区”。如永外地区2002年出让的一宗土地，是由恒逸房地产开发有限公司开发的“百荣世贸商城”，位于丰台区永外大街101号(南中轴路永定门外大街和南三环的交会处)，规划建筑面积46万平方米，已于近期开始预售，2004年年底将全新亮相，据介绍，“百荣世贸商城”将集国际国内贸易、大型会展、现代化物流基地、电子商务平台、智能办公、商务信息服务和会议中心于一体，而且还是京城首家实现宽带入户的大型商贸中心。 大兴区的土地出让面积主要集中在西红门和大兴黄村老街危改两个项目，其中西红门项目中根据规划将有不少于70万平方米的经济适用房，截止2003年11月底，已经预售的经济适用房有50多万平方米，明年还会有20多万平方米的经济适用房上市。由北京瑞德康住房开发股份有限公司开发的黄村老街危改项目分为ABC三个区域，规划建筑面积近70万平方米，截止到2003年们月底，该项目以瑞康家园的名字开始预售，准许销售面积仅12万平方米，随着五环路的通车以及各项生活配套的完善，该项目可能会在2004年开始大规模销售。 未来房地产市场中公寓、别墅和商业项目将出现倍增 从2002年土地出让的结构上看，普通住宅的土地出让量占总出让量的56.9％(见表3)，形成了以普通住宅为主的格局，但其他物业出现了较大的增长：2002年土地出让面积增长最快的物业是公寓、别墅和商业，相比2001年的土地出让面积，公寓增长了3.4倍，商业增长了2.4倍，而2002年别墅出让面积从2001年的“零出让”，增长为75.9万平方米。
2002年土地出让资料显示，公寓项目集中在朝阳和海淀，按照出让土地的规划建筑面积计算，朝阳区约占60％，海淀区约占20％，其余的公寓项目零星分布在东城、西城、崇文和丰台。 朝阳区公寓项目集中的地区首先是CBD，2002年CBD出让土地的规划建筑面积共约45万平方米，而且大部分已经开始预售，目前CBD公寓销售面临着相当大的竞争压力，已有部分开发商将开发重点转向CBD的商业和写字楼项目，因此预计2004年CBD公寓项目的新增供应量将小于2003年。朝阳区公寓集中的另一个地区是位于东四环的北化居住区，规划建筑面积25万平方米，目前还没有开始销售，2004年可能会形成新增公寓项目的热点地区。 海淀区的公寓项目基本上都已经开始销售，他们有两个特点，一是项目规模小，一般都在10万平方米以下，二是很多公寓以写字楼的用途出售，如财智国际大厦、学院国际大厦、世纪经贸大厦以及亿城中心等。但是央行121号文对类似商住项目有明文规定，购买商住项目不能申请住宅贷款，此类项目也就丧失了主要的竞争优势，2004年海淀区将不会再出现类似的商住项目了。 2002年出让的7宗别墅用地，有4宗在顺义，昌平、怀柔和朝阳各有一宗。2003年，国土资源部发出严查园区用地的通知，停止审批别墅用地，央行121文也对别墅等高档房项目在贷款上进行限制，这样一来，反倒使别墅项目因为稀缺而变得抢手。但是进入2004年，别墅市场可能因为没有土地供应而再一次陷入低谷，在此类地区转而开发其它类型的低密度住宅，如连排别墅和叠拼别墅等。 在2002年出让的商业项目中，有大约58万平方米的土地，170万平方米的规划建筑面积是独立的商业设施，另外大约48万平方米土地和164万平方米的规划建筑面积是住宅，写字楼的商业配套，两部分几乎各占一半。按照规划建筑面积计算，独立的商业设施主要分布在以下地区，朝阳区占24％，丰台区占25％，海淀区占25％，崇文区占16％。热点地区的底商项目，也吸引了很多投资者的青睐，如CBD内建外SOHO的商街，还有位于亚运村的第五大道等。从开发角度来说，商业项目的建设和销售周期很短，但是从经营的角度来看，一个成熟的商业气氛需要很长时间的培养，一个投资者在今年购买的商业面积，可能要在几年之后才能真正盈利，而后来的投资者往往需要看到以前的投资者赚钱才会树立起信心，跟进商业项目的投资市场，因此很难说2003年商业项目热销的态势会延续到2004年，因为缺少这样的榜样。
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