|
|
当拍卖师陈少湘最后举起手中的拍卖槌时，没有人怀疑这次拍卖所蕴涵的丰富含义。 起拍价4．3亿；67轮报价；成交价9．05亿。 这几个看似简单的数字，却标志着北京土地公开拍卖制度迈出了重要的一步，尽管它姗姗来迟。 时间定格在2003年12月8日10时45分。在有“世纪第一拍”之称的北京市首次大宗国有土地使用权拍卖会上，经过半小时的竞买鏖战，天津顺驰置地（北京）房地产开发有限公司最终夺得这块建筑面积44．43万平方米的大兴区黄村卫星城北区1号地。 故事才刚刚开始。在去年7月国土资源部明确规定国有土地使用权的出让方式之后，招标、拍卖、挂牌都已被北京采用。然而，究竟哪种方式最符合实际？在目前多源头、多渠道供应土地的局面并没有得到根本改变的情况下，以土地储备制度为主要特征的新供地机制究竟能发挥多大的作用？ 又是顺驰 ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹曾担心，公开拍卖会使一些想进入北京房地产市场的外地企业或外行企业不惜代价地拿地。 这一点在12月8日的拍卖会上似乎被证实：当天共有包括天鸿、住总、华润置地、天津顺驰、上海永开置业等10家企业参与竞拍。竞买价从4．3亿元起一路高歌，先是持10号竞买牌的北京住总与8号上海永升置业展开角逐，竞拍价在两分钟内即攀升至5．24亿。紧接着，9号天津顺驰、18号北京世纪鸿房地产、16号北京天鸿集团相继登场，当价格飙升至7个亿之后，世纪鸿退出了竞买。最后的激战在9号天津顺驰和16号天鸿集团之间展开。两位竞买者以每次加价1000万元的幅度向上冲刺，在顺驰报出9．05亿的高价后，天鸿终于选择了放弃，顺驰胜出。 在整个竞买过程中，华润置地等5家企业自始至终都没有举起过手中的牌子。 拍卖刚刚结束，顺驰工作人员就将事先准备好的一份名为“北京首拍大宗国有土地花落顺驰”的新闻稿件递给记者，上面有这样一段话：“目前，除了昌平林溪别墅和大兴黄村项目以外，12月4日顺驰又与北京城乡建设集团成功实现‘强强联手’，共同开发朝阳区京沈高速路南侧占地1300多亩的豆各庄项目。”可见，顺驰早已将此次拍卖的地块视为“囊中之物”。 在11月23日第五届住交会的间隙，记者在采访天津顺驰集团董事长孙宏斌时，曾问过“顺驰是否对即将举行的北京土地拍卖志在必得”这样的问题，孙宏斌的回答是：“不一定，北京顺驰会对这块地有一个整体评估。”那么，顺驰对这块地价格的心理底线是多少呢？据知情人透露，这个数字是12个亿。 对此，顺驰北京公司总经理王全存表示，这块地拿得并不贵，外地开发商在北京拿地太难，往往是几个月还找不到拍板的人。北京公司董事长荆宏也认为，成交价在顺驰的预算之内。人们感觉价格偏高，一是和起拍价比，一是拿目前的市场价来衡量，而现在南五环的房价是被市场低估了。 不管怎样，顺驰在此次拍卖中的表现很符合此前孙宏斌布局全国时“战略进入”的策略。既然是战略进入，就必须有代价。“通过这个方式，可以让当地政府对我们的企业和项目有一个更好的重视，我们进入这个城市就会有一个好的开始。”孙宏斌在接受其他媒体采访时直言。 此前顺驰在石家庄以5．97亿元的价格将一块竞拍起始价为2．04亿元的地块收入囊中，也引证了这一点。 土地拍卖姗姗来迟 北京市首次大宗国有土地使用权拍卖会结束后，“天价”这样的词汇在媒体报道中不断出现。 那么，北京市国土资源与房屋管理局局长苗乐如，大兴区房屋与土地资源管理局副局长鲁维深，或者是拍卖师广东古今拍卖有限公司董事长陈少湘，对这块地的估算是多少呢？“我们起初估计的最终的竞价为5．5亿到6亿。”鲁维深说。陈少湘的回答与鲁如出一辙，但陈认为，国内土地价格远没达到天价概念，只是比预拍时人们的心理价位高而已，开发商最后拿地的价格和市场价位基本接近。 据统计，2002年，全国公开招标拍卖出让土地金额达600亿人民币，2003年1－10月土地公开招标拍卖金额更是达到了1700亿。 陈少湘在接受记者采访时，回顾了我国土地公开转让走过的历程：1988年12月，深圳进行了国内第一次土地公开转让，而在当时，我国法律明文规定土地不能进行公开转让，因此此次土地公开转让成了一次非法交易。直到1990年5月，国务院55号令发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让才得以合法化。国土资源部于2002年4月3日通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。中国土地供应改革制度从这一天起才开始走上规范化、制度化的道路。 在各地落槌声纷纷响起之际，2000年2月，北京也举行过一次土地使用权拍卖会，但在推出的九幅地块中，只卖出三幅，另外六幅流拍。北京市土地整理储备中心主任史贤英在其他场合表示，以往的几次土地拍卖不是很成功，并不是因为土地拍卖抬高地价，主要是因为市场上还有其他的途径可以拿到土地。 的确如此。即使政府垄断了土地的一级市场，掌握了土地供应的主动权，怎样调控土地市场依然是摆在政府面前的难题。况且，在存在多个利益主体的北京，垄断土地一级市场也绝非易事。在关于停止经营性项目协议出让土地使用权的33号文中，留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、其他重大项目、高科技和工业用地等经营性项目几大口子，一位业内人士认为，由于33号文规定的具体内容含混，仍为协议出让留下余地，但这些拿地渠道，多为本地发展商垄断，外埠发展商根本无缘触及。 尽管，此次拍卖的成功，似乎让人看到了这种土地供给方式的前景，但实际上，在土地公开招标制度真正实施前，许多京城房地产商都进行了大规模圈地，争食“最后的晚餐”。有观点认为，北京真正有“地气”的土地已被瓜分，未来能够拿出来拍卖的土地，未必有足够的利润空间。看一看目前北京土地储备中心储备的地块，就会发现此言不虚。 关于土地拍卖的争论 对于土地公开拍卖这种土地供给方式，业界一直存在着不同的看法。 部分业内人士认为土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。这种观点目前已经在杭州、南京等地得到部分证实。据了解，自1997年杭州市实行土地招标拍卖此后的几年，平均房价几乎上涨了一倍。 而支持反方的另一个事实是，自深圳开始土地公开拍卖后，房价先上涨，现在又跌落了下来。 北京今后是否也会经历这样一个过程，目前还不得而知。 国土资源部副部长李元认为，房价上涨过快，主要原因是土地供应量过少。而认为土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。华远董事长任志强则认为，通过拍卖出让土地，很大程度上是价高者得，因此，通过降低土地成本来降低房价是不现实的。另外，土地的价值在于它的产出价值，如果产出价值不提高的话，再高的地价也卖不了高房价；相反，如果低价的土地做出了很高的产出价值，一样可以卖出高房价。因此，土地价格和房价不是正比关系。 在房地产业，土地无疑是最敏感的神经。目前，拍卖、招标、挂牌公示是土地转让可以采用的三种形式，但是哪一种方式更趋于合理，或者是，除此之外，还有没有更好的转让方式？ 如果最终获得土地的公司在竞拍前，缺少对于该地块如何使用的合理认识，最终结果无疑是在用银行的钱赌博。由此产生的“泡沫”是政府和开发商都不愿看到的。因此，从土地供应方来说，如果在竞拍前要求竞拍者拿出比较具体的项目规划方案，将会有助于土地的合理使用。 “客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。”王石曾表示。他指出：“就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”北京市土地整理储备中心市场交易部负责人叶向忠也认为，经营性项目国有土地使用权采取挂牌方式，要比招标和拍卖方式更合理化，因为紧张而又激烈的拍卖方式让人很难有充足的思考和调查时间。 背景资料 12月8日北京首次拍卖的大宗土地位于大兴黄村卫星城北区西北端，是黄村卫星城北区新城的黄金地段，也是北京市政府对各类经营性用地实行招标挂牌拍卖出让以来最大的一宗土地拍卖。大兴黄村卫星城北区1号地是由北京市土地整理储备中心大兴分中心进行土地一级开发后，以“六通一平”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、场地平整）的形式公开出让。该地建设用地面积30．87万平方米，规划建筑规模44．43万平方米，其中住宅面积41．36万平方米，绿地不低于30％，建筑密度不高于45％。 |
欢迎访问中国土地估价师与土地登记代理人协会官方网站
