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土地政策面临调整引发“抢地”热
█现象：挂牌转让土地交易均火
进入12月，先是大兴区黄村卫星城1号地以高出起拍价4.4亿多元拍卖成功。时隔两天，本市土地交易又爆出大冷门，以挂牌方式出让的昌平和石景山区两块综合用地最终以高出挂牌价3.17亿元的高价成交，此前北京市土地交易市场挂牌的地块也不少，但竞价者寥寥。本市土地挂牌交易首次出现大幅度竞价。
以项目转让或项目公司转让形式出现的变相“协议出让土地”也在年底掀起高潮。浙江绿城继在房山“百合公寓”项目旁签下一块住宅开发用地后，近日又以收购项目公司的办法拿到了百子湾经济适用房旁一块住宅开发规模达80万平方米的地块；福建一家开发商在通州区新华联家园和新华联锦园之间拿下了一块开发规模近百万平方米的地块……顺义、昌平、海淀、丰台、朝阳等地区过去以各种关系“协议”拿到“地块”的许多项目公司都在忙着以公司转让或股份合作等模式“出手”手中的地块。
█土地政策将再次调整引发新一轮“抢地”热
近日，市政府有关部门开始着手调整33号文。据透露，按照新调整的土地政策，以后所有土地交易都必须进入市场化，即便是已经办理了部分协议出让手续的地块，也要进入市场挂牌，谁参加竞价，谁的价格最高，谁拿地。这就意味着，一旦调整后的新土地政策实施，很多前几年凭关系拿到地、至今未开发的“项目公司”或个人将无机会“炒地”挣钱。
█新一轮“抢地”热潮出现三个新趋势
年底出现的这一轮“抢地”热潮有几个明显特点：一是土地成交价格明显提高。无论是土地公开交易市场还是私下进行的公司转让，土地成交价格明显提高。来自市土地整理储备中心的统计数据显示，今年通过土地市场以招标、拍卖、挂牌方式共出让土地45宗，其中12宗土地超出底价出让，共增加政府土地收益95596.45万元。二是外地开发商唱主角。三是形式多样，公开拍卖、公司转让、股权转让都出现。
有观点认为，这一轮圈地热预示北京楼市要开演“优胜劣汰”的大戏，有利于北京形成品牌房地产公司。但是市有关管理部门负责人也不无担忧地指出，自从北京市要成立土地整理储备中心，对国有土地进行统一的招标拍卖的消息见报后，近期立项的房地产项目明显增多，一些有“关系”的开发商纷纷抓紧时间拿“条子地”、“人情地”，这种无序的圈地热将使北京楼市土地供应总量失控。
█地价上升会不会导致房价上升
一位不愿意透露姓名的业内权威人士对天津顺驰拿到的地块进行了初步测算。
根据这位业内人士的推算，“房屋成本，加上利润，再折算成套内建筑面积的销售价格，销售时房价一般得在6300元/平方米左右。”这个售价与周边均价在4000元左右的项目相比，高出了两千多元。
市土地整理储备中心主任史贤英表示，这几宗高出起始价成交的土地并没有“抬高”地价，是真正体现了北京的土地价值。以往，北京的房地产开发，一类是很多项目被“炒”了好几手，一些炒地的不法公司和个人从中挣了钱；另一类是开发商拿到一手地，土地成本不高，但追求高回报，加上市场好，房价也因此高居不下。这两类情况损失的都是政府应得的收益。而如今，随着土地市场公开交易，北京的土地价值将得到真正体现并达到三赢：政府的土地收益有了保证；开发商也会因此降低回报空间；买房人会买到越来越好的房子。附：天津顺驰房价成本推测
根据公告书，虽然规划建筑面积为44.43万平方米，但住宅面积41.36万平方米，也就是说，未来该社区可销售面积为41.36万平方米。这样，可销售部分的楼面地价每建筑平方米就为9.050亿元÷41.36万平方米≈2400元/建筑平方米。此外，根据目前的开发经验，大兴黄村卫星城地区其他开发费用分别为：
大市政费约在500元/平方米(包括道路、站点)；小市政费约300元/平方米(包括环境、绿化、站点)；建安成本约1300元/平方米(包括分摊不可销售面积的建安费用)；配套设施（包括幼儿园、小学校等）约200元/平方米；平均资金成本利息约220元/平方米(如自有资金充足可减少)；各种税费约450元/平方米；销售成本和管理成本约为200元/平方米。
此外，还要涉及公用设施成本可能提高，门窗或外立面的特殊装修，勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等，每建筑平方米的成本约在5500元至5700元/平方米之间。 |
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