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昨天，北京市国土房管局召开新闻发布会，公布了今年的新土地政策———“4号文”和2002年“33号文”的衔接政策，按衔接政策规定，在今年1月9日前已获得批复和规划批准的项目，可以按照协议出让的规定继续办理有关手续；未取得有关部门批准文件的项目用地，则必须按照4号文规定，通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得国有土地使用权。
4号文堵住4“口子”
今年2月10日，北京新土地政策———“4号文”正式向社会公布，规定绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，停止协议出让国有土地使用权。也就是说，除了纯粹的危改项目、国家级开发区和科技园内高科技项目、涉密项目以及现状房产补办出让手续的情况以外，北京市所有的国有土地使用权出让时都必须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。
业内人士称，“4号文的出现改变了整个北京土地市场原有的游戏规则”。
而2002年6月30日，北京市政府颁布33号文件，规定北京市国有土地使用权出让由协议方式向招、拍、挂方式平稳过渡，但同时规定：“绿化隔离带项目”、“小城镇项目”、“危旧房改造项目”、“高科技项目”等4类经营性用地仍然可以协议出让。
国土房管局新闻发言人程建华说：“当时留的4个口子导致了在执行33号文件的过程中，不少开发企业都在申报这4类用地，从而规避土地入市交易，获取更大利益。”
据介绍，从33号文件开始实施至今年1月9日发出停止受理通知，约一年半内，从上述4个口子中协议出让（包括立项）的用地约4000公顷，相应规划建筑面积约为8800万平方米。而之前10年时间（1992-2002年），北京土地出让总面积和规划建筑面积分别只有9811.4万平方米和1.4亿平方米。
有媒体将这一现象喻为“改革前夜的圈地运动”，并对这一过程中可能存在的“寻租”现象表示担忧。
4号文的出台，某种程度上宣告了“圈地运动”的终结。有人用一句话概括了33号文与4号文的关系：33号文留了4个口子，4号文将4个口子封了起来。
4原则处理遗留项目
被业界誉为“阳光方案”的4号文出台后，又引发出一些新的问题：此前以绿化、危改等4个“口子”的名义协议获得的大量土地使用权是否有效？这些土地使用权是否须重新公开上市交易？由于涉及到具体的利益，房地产商对这些悬而未决的问题异常关注。
昨天，国土房管局公布了对历史遗留用地项目的4项处理原则：
第一，2004年1月9日之前，取得立项批复和规划批准文件，且在有效期之内并主体一致的项目，可以按照协议出让的规定继续办理有关手续；第二，2004年1月9日之前，取得立项批复或规划批准文件的项目，经有关部门联合审查后可以继续办理前期手续及协议出让；第三，未取得有关部门批准文件的项目用地，则必须通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得国有土地使用权；第四，对于分期开发项目的扫尾部分，可以继续按照协议出让的规定办理相关手续。程建华强调，扫尾部分指的是项目中极少部分尚未来得及建设的部分，而很多分期开发、后续几期未获得立项批复或规划批准文件的楼盘项目不在此列。
招标程序下月颁布
程建华解释，这4项原则是本着依法行政，维护投资者合法权益的原则而制定的，既顺应了让市场配置土地资源的大势所趋，又不采取一刀切，这种平稳过渡的方式能够避免土地供应不足、房价上涨的问题。
据介绍，目前市发改委正会同市规划委、市建委、市国土房管局抓紧制定相应政策，最后将由市发改委会同有关部门提出处理意见报市政府批准后执行。
据了解，针对招标、拍卖、挂牌经营性土地使用权的流程程序正在修改中，将于今年3月颁布执行。
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