2003地产业的极度裂变

政策一张一弛 2003地产业的极度裂变

2004年1月2日

据报道，对房地产业界来说，２００３年是个不平凡的年份。大起大落，大悲大喜，伴随着业界走过了磕磕碰碰的一年。

先是关于房地产出现泡沫的声浪四起，接着楼市遭遇“非典”突袭，尚未从“非典”打击中缓过劲儿的房地产商又遭到央行调整房地产信贷政策的“１２１号文件”的当头棒喝。除此之外，有关规范性的法令、文件和政策，如一道道紧箍咒接踵而来，箍得地产界喘不过气。正当地产界普遍怨声载道、渴望松绑的时候，国务院１８号肯定和扶持性文件出台，又让地产业界紧绷的神经轻松起来，愁云散尽，恢复了对未来前途的憧憬和希望。这一张一弛，反复起落与交错的境遇，是否意味着一直沐浴着明媚春光的地产业即将步入一个痛苦的裂变阶段——从无序走向成熟和规范，从过去的小打小闹、单枪匹马走向专业化、规模化经营时代？

一道法令一个司法解释两个通知紧箍地产业

盘点２００３年地产业所发生的事情不胜枚举。回顾这一年来国家有关部门出台的规范房地产行业的法规、文件和政策，对业界约束力最大的莫过于国土资源部的圈地禁令、最高法院的“司法解释”、央行的１２１文件、国务院的《物业管理条例》。

２００３年２月１８日，国土资源部发布了紧急通知?４５号令?，要求停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方要认真进行清理。对不符合国家产业政策的项目、不切实际的形象工程及政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不报批用地。

叫停别墅用地的紧急通知，及时纠正了地产界以往大手笔圈地运动的行为。圈地禁令之后，国土资源部会同有关部门在全国范围内进行了一场为时半年的土地专项整治活动，这给地产界带来了不小的震动。

５月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款?按揭?等方面如何具体适用法律做出更加明确、具体的规定。最高法院的“司法解释”，第一次为解决商品房买卖纠纷提供了法律依据。

国务院总理温家宝６月８日签署第３７９号国务院令，并于９月１日正式公布实施中国第一个《物业管理条例》。第一次明确规定了业主有权炒物业公司；通过招标选物业公司；服务内容进行合同化；管理费按质论价；共用设施的收益业主也有份；物业管理提前介入；公共维修资金不许挪用等有关业主与物业公司、开发商三者之间的权利和义务。《物业管理条例》的出台，从一定程度上又打破了地产开发商包办小区物业的垄断局面。这是继５月份最高法院出台的关于房地产“司法解释”之后，又一部规范地产商服务行为的法规。

“司法解释”和条例实施以来，全国各地关于商品房诉讼案件、业主提出辞退物业公司、要求开发商售楼时承诺的兑现等各种维权呼声和活动此起彼伏，一浪高于一浪，令开发商一筹莫展。

如果说圈地禁令和土地专项整治运动，从源头上斩断了与地产有关的形形色色黑幕交易，“司法解释”和《物业管理条例》打破了地产买卖和垄断物业的局面，那么２００３年６月１３日，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（１２１号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金等７个方面的贷款政策作出的调整，给地产业带来的更是一场强烈地震。

１２１文件出台，事实上切断了房地产开发项目依赖银行贷款的资金链，而以往的房地产开发项目基本上是靠银行贷款支持。“一石激起千层浪”，１２１文件引发了地产业界一场旷日持久的争论。地产大佬惊呼１２１号文件“将把房地产业带入寒冬”，“五成开发商扛不住”，央行此举是“拔苗助长”、“急功近利”的做法，并预言“中国房地产业将从此开始重新洗牌”；就连媒体也用最严厉的词来形容地产业所面临的严冬，并不惜版面大篇幅地去报道；与此同时，不同业界人士对地产业也展开了众说纷纭的评论。一时间，有不少开发商急着甩楼盘，谋划去并购、去融资，拉开了“山雨欲来风满楼”的架势。

震荡之后意外惊喜

峰回路转的１８号文件

接二连三的规范性文件和政策的出台，特别是央行的１２１文件，致使几年来连续出现火爆场面、日日如沐春风的中国房地产陡然间从艳阳天进入了肃杀的冬天。深圳股市上，地产股对１２１文件出现了一定反应，不少地产股出现下挫。业界人士在震惊和表示遗憾的同时，不得不更加现实地去寻找对策。

正当业界普遍怨声载道、渴望松绑的时候，８月３１日，国务院正式下发了首次明确房地产已经成为国民经济支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》?１８号文件?。

国务院出台稳定民心的“１８号文件”，开篇确立了房地产业已成为国民经济的支柱产业地位，同时，“进一步明确房地产市场发展的指导思想”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。这表明政府对今后房地产业发展的态度——坚持市场化的基本方向，而非计划调整。

从１８号文件来看，中央政府对房地产信贷的态度和央行１２１号文件流露出来的态度差距甚大。

据业内专家分析，央行的出发点是为了防止房地产过热，对央行来说，出台１２１号文件是不得已而为之，因为银行和房地产业面临的问题和风险太大。自２００２年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，更不利于金融市场的持续稳定。特别是周正毅案件的发生，更加证实了金融房贷的高风险。因此，此次出台政策的基调是为了控制房地产的局部过热，并不是要完全限制房地产业。

但１８号文件明确提出“发展住房信贷，强化管理服务”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。１８号文件的功效不仅仅在于对受伤的房地产业的抚慰，它在止住行业“唱衰风”的同时，明确了政府和企业各自不同的职能定位。这给惶惶不可终日的地产界吃了一颗“定心丸”。

获此利好消息，京城地产巨头豪情万丈，纷纷在公开场合评价１８号文件给地产业带来的深远意义。

华远集团董事长任志强在《水落石出》一文的开头写道：“从‘冬天’到‘泡沫’，从‘司法解释’到‘１２１号文件’，历时近两年多的战火，随着国发?２００３?１８号文的发布而烟消云散了。”

今典投资集团董事长张宝全表示，目前除了银行贷款，开发企业在没有更多融资渠道的情况下，银行贸然掐断这个渠道，开发商为了保证先期投入，可能会从非法渠道融资。１８号令让地产商松了口气。

ＳＯＨＯ中国区董事长潘石屹用了两个词组来概括他对《通知》中宏观精神的把握：支柱产业、市场化。

１８号文件对推动地产业发展的积极意义是不言而喻的，地产业又迎来了一个峰回路转、柳暗花明、冬去春来的新局面。

多重风雨洗礼在调整和规范中迎来大整合

尽管１８号文件及时给震荡的地产业吃了一颗“定心丸”，业内人士预言，经历了２００３年多重风雨的洗礼，滤去了浮躁，今后地产业会显得更加成熟和现实。无论是政府的管理行为，还是企业的投资与开发行为、消费者的商品房消费行为都趋向理性。

政府对地产的政策调整仍将采取有张有弛的手法，估计明年会集中出现两方面的政策调整：一个是土地政策，一个是不动产金融政策。在土地政策方面，土地管理制度在明年可能会出台，而且会很“严”。当然这个“严”是规则更加精细、交易速度更快，这是未来总的趋势。在不动产金融方面，明年政府管理将更加宽松。在按揭抵押贷款（包括企业发债、投资基金政策）上，还会有很多新的规则出来，这对房地产是一个利好消息，会推动房地产市场发展，使市场更加健康。

与此同时，业内人士还判断，２００４年将是中国房地产业回归现实和最动荡的一年，也是地产与资本密切结合的金融年，地产拉动力仍在，但增长步伐会放缓。今后随着并购趋势的出现，地产业将更加向专业化、集约化、规模化发展。

虎杰投资的张寅认为，地产回归现实将表现为回归消费市场基本面、回归企业财务环境基本面、回归企业产品结构基本面三个主要特征。从数据趋势分析来看，２００４年房地产投资的增长率将会离开３０％的水平，向２０％以下回归。

摩根士丹利亚太首席经济分析师谢国忠分析说，随着央行采取措施控制信贷增长，出口增长见顶，明年的中国经济增长率会减至７．８％，房地产市场和投资的增长也会降温和放缓。但房地产仍将是带动国内需求增长的主要因素之一。在出口增长放缓之际，中国国内消费需求将有持续增长的空间，甚至可能超越出口和国内资本开支的增幅。

而ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹坦陈，２００４年将是中国房地产业最动荡的一年。第一，土地是房地产最大的资本，随着土地市场的规范化，整个房地产业会重新排序，整个战略格局也会随之发生重大的变化。第二，金融政策，严格按照国务院１８号文件精神执行，合格的房地产公司和项目会更好，不合格的公司日子会更难过。这也是一个市场的选择。

中国房地产协会副会长顾云昌对房地产今后的金融形势发表了这样的看法，央行１２１号文件和国务院１８号文件出台后，中国房地产金融形势发生了极大变化，地产与银行的“蜜月期”已过，其他融资方式开始向地产抛出“绣球”。产业与资本结合是必然的。

万科董事长王石说，今年先后出台的央行１２１号文件、国务院１８号文件以及去年７月实行的国土资源部１１号令等三个重要政策性文件，令国内房地产业出现重大震荡，今年可以说是中国房地产业发展历程上的一道分水岭。种种转折性变化，将在来年进一步凸显。专业化将是２００４年国内房地产业又一新趋势，这主要表现在房地产开发阶段的专业化分工和产品做精做深的专业化两方面。市场的不断规范和成熟，会让开发商明白一个道理，并不是做什么都可以赚钱的。

首创置业董事长刘晓光预言，明年并购是一个非常大的问题，地产业的并购时代即将来临，资源将向更加有实力的企业过渡，大并购的结果，则必然是大公司的出现。在我国，能够占有市场总额５％以上的大房地产企业至今还未出现。今后，房地产市场上一定会活跃着一批大企业。

市场风云变幻莫测，房地产因受开发周期长、开发环节复杂、产业链条相对也较长、消费者与投资型买家经验不够丰富、政府监管手段仍不够健全、法律环境不够完善、各地市场发育水平不均等制约因素的影响，今后各种各样的遗留问题与新问题仍将不断出现。不管今后的发展道路是否顺畅，但中国地产业从以往的无序和混乱走向成熟和规范，从过去的小打小闹、单枪匹马走向专业化、规模化经营的发展趋势却是不可阻挡的。

　　(来源：中国经济时报)