北京市土地供应格局稳中有变

北京市土地供应格局稳中有变

作者:赵燕军　2003年12月24日

近几年来，本市土地供应在区位上形成了向东部和北部倾斜的格局，在用途上形成了以普通住宅为主的格局。目前本市土地供应的基本格局仍然没有改变，朝阳、海淀、昌平、顺义和通州的土地出让量占总出让量的72．1％，而普通住宅的土地出让量占总出让量的56．9％。但是，在基本格局保持稳定的同时，也不难发现出现了一些新变化。

丰台和大兴开发升温

据了解，去年丰台区土地出让和规划建筑面积集中在青塔、新发地和永定门外三个地区，其中青塔和新发地以住宅开发为主，永定门外地区除了住宅开发之外，还有相当规模的商业配套。

青塔地区由多个开发商共同开发，去年该地区出让土地面积约20万平方米，规划建筑面积46万平方米，其中北京大成开发集团有限公司的项目其规划建筑面积就有30多万平方米，至今尚未销售。最近在临近青塔的郑常庄，大型超市“家世界购物广场”正式营业，总建筑面积超过5万平方米，使这一地区的生活配套更加完善，在此基础之上，该地区在2004年可能形成一个住宅供应的区域热点。

北京丰泰新房地产开发有限责任公司去年在丰台花乡新发地购得土地近14万平方米，开发新发地小区（锦程园），规划建筑面积40多万平方米，目前正在预售的面积仅68194平方米，预计明后两年该地区会有更大规模的住宅上市。

永定门外大街是中轴路的南延线，今年开始对永外地区进行整治和危改，一次性启动了景泰西里、宝华里、松林里三个危改项目，永外地区大规模危改拉开序幕，而很多开发商早就看到南中轴路改造以及永外地区危改带来的巨大商机，去年永外地区土地出让面积近20万平方米，相应的规划建筑面积近70万平方米。

而大兴区的土地出让面积主要集中在西红门和大兴黄村老街危改两个项目，其中西红门项目中根据规划将有不少于70万平方米的经济适用房。截止到11月底，已经预售的经济适用房有50多万平方米，明年还会有20多万平方米的经济适用房上市。由北京瑞德康住房开发股份有限公司开发的黄村老街危改项目分为ABC三个区域，规划建筑面积近70万平方米，截止到今年11月底，该项目以瑞康家园的名字开始预售，准许销售面积仅12万平方米，随着五环路的通车以及各项生活配套的完善，该项目可能会在2004年开始大规模销售。

公寓和商铺项目倍增

按照用途划分来看，去年土地出让面积增长最快的物业是公寓、别墅和商业，相比2001年的土地出让面积，公寓增长了3．4倍，商业增长了2．4倍，而去年别墅出让面积则从2001年的“零出让”增长为75．9万平方米。

据悉，公寓项目主要集中在朝阳和海淀，朝阳区约占60％，海淀区约占20％，其余的公寓项目零星分布在东城、西城、崇文和丰台。

朝阳区公寓项目集中的地区首先是CBD，去年CBD出让土地的规划建筑面积共约45万平方米，而且大部分已经开始预售，目前CBD公寓销售面临着相当大的竞争压力，已有部分开发商将开发重点转向CBD的商业和写字楼项目，因此预计2004年CBD公寓项目的新增供应量将小于2003年。朝阳区另一个地区是位于东四环的北化居住区，规划建筑面积25万平方米，目前还没有开始销售，2004年可能会形成新增公寓项目的热点地区。

海淀区的公寓项目基本上都已经开始销售，他们有两个特点，一是项目规模小，一般都在10万平方米以下，二是很多公寓以写字楼的用途出售，如财智国际大厦、学院国际大厦、世纪经贸大厦以及亿城中心等。但是央行121号文对类似商住项目有明文规定，购买商住项目不能申请住宅贷款，此类项目也就丧失了主要的竞争优势，2004年海淀区将不会再出现类似的商住项目了。在去年出让的商业项目中，有大约58万平方米的土地，170万平方米的规划建筑面积是独立的商业设施；另外大约48万平方米土地和164万平方米的规划建筑面积是住宅、写字楼的商业配套，两部分几乎各占一半。按照规划建筑面积计算，独立的商业设施主要分布在以下地区，朝阳区占24％，丰台区占25％，海淀区占25％，崇文区占16％。热点地区的底商项目，也吸引了很多投资者的青睐，如CBD内建外SOHO的商街，还有位于亚运村的第五大道等。

　　(来源：北京日报)