美专家提出采用永续盘存法对土地市场活动进行监控

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　　　-美国专家提出采用永续盘存法对土地市场活动进行监控。这种方法就是要连续不断地平衡买入和卖出的土地，也就是说，对土地开发和可开发土地的供给进行持续不断的记录
　　-永续盘存法的基本要求是，必须建立动态的数据库系统

　　-当前美国工商业房地产市场监控的主要方法是，通过流量监控与模型分析相结合，

模拟市场消化房地产的能力，这种方法既简单又灵活

　　改善土地利用决策是进行土地市场监控的主要动机，美国土地专家古德查克(Godschalketal) 等人认为，政府如果在没有准确掌握土地存量数据的情况下，制定可开发土地供应量的政策，将会严重影响土地价格和公共设施的效率。而私人在没有充分了解土地市场供求情况下作出的土地开发利用决策，必定会抬高建筑成本。因缺乏信息将会给公共和私人决策增加风险和不确定性。

　　为此，有必要对土地市场供需变化以及可供开发土地及空地的存量进行动态检测，预测和调整土地需求，为公共和个人进行土地开发利用提供依据。格利特·纳普(GerritJ.Knaap)认为，美国近来在规划措施方面所发生的三个变化表明土地和住房市场监控的必要性，其一，传统的规划建立在土地市场趋势预测的基础上，前提是与各种市场力量相适应。当前美国的规划主要是通过制度和政策措施调控市场，规划在市场中的力量和作用大大加强；其二，规划技术的进步使得过去那种费力费时的信息收集工作变得简便和容易，地理信息系统、计算机税收评估登记系统以及土地信息一体化系统的进步，使维护一个实时的、动态的土地信息数据库(存量库)成为可能；其三，美国各个州政府尤其是那些采取了城市增长管理项目的州政府要求地方政府监控土地市场，一些项目还对监控什么、如何监控提出了详细的要求。

　　土地市场监控方法

　　土地监控系统的概念最早出现在20世纪80年代，当时主要是一个描述土地利用及土地开发记录的数据库。根据古德查克(Godschalk)的研究，自动化的土地供给信息系统包括两种类型的文件：一个连续的地块数据记录库，包括所有者、价值、用途等；从分区规划文件中摘录的计划文件，包括开发的重要过程及其阶段，规划单位开发面积和区位规划许可等，许多关于此类情况的记录可能被分开保存，比如交通建筑许可，排水许可和环境条件等信息。当时，这种对可开发土地的供给和开发事件的一体化记录在城市规划和管理中很少得到利用。

　　豪普肯斯(Hopkins)和纳普(Knaap)提出采用永续盘存法对土地市场活动进行监控。这种方法就是要连续不断地对买入和卖出的土地进行平衡，也就是说，对土地开发和可开发土地的供给进行持续不断的记录，在任何情况下，连续的监控使之有可能描述为有多少土地可用于开发，土地合并、细分和开发得速度有多快，土地的售价为多少和其他更多的信息。连续的土地监控还能够提高分析空地和时间变化趋势的能力。根据这些趋势提高推断土地和房屋政策影响的能力和提高作出更加准确和精确预测的能力。连续的监控还能够通过更加理性的土地利用决策改善城市发展管理。

　　连续监控首先要求有一份明确的报表，确定需要监控的项目的说明和现有各种库存的数量。对于土地市场监控系统，则需要详细定义的各种状态土地的最初数量，然后，持续不断地记录土地从一种状态转为另一种状态的事件。

　　由此可以看出，永续盘存法的基本要求是，必须建立动态的数据库系统，首先是以宗地为基础的数据库，所有存量库的基本单元都是征税宗地，它是土地利用的最小单元，土地利用过程中的任何变化都可以通过宗地记录反映出来。尤其是在城市周边地区，宗地是动态变化的，宗地数据库必须根据宗地状态而改变和调整。建立地理信息系统对土地市场监测具有重要意义，它可以用来确定属性相同的地理单元，按照某种规则将性质相同的土地用途按块进行划分，为大范围土地市场监控提供便利条件。综合的地理信息系统是存量库方法的基础，该系统既能够存储任何一个时点土地状态的信息，又能够存储土地交易的历史信息和所有时点的土地利用变化信息。其主要内容包括：可开发利用的土地，拥有基础设施的土地，分带和平面设计，征税宗地，政府管辖权，建筑许可证，土地合并，土地细分，规划和分带的变化，基础设施服务地区的变化，销售记录。

　　土地市场监控的内容

　　在美国，随着地理信息系统、数字地产评估记录和计算机处理技术的发展，保持连续的土地利用、土地价值和设施能力的存量库看来还是可能的。因此，现在完全可以连续地监控土地供给和土地市场活动。日益普及的理性发展观念，使人们更加重视土地利用规划，并提高了对地方责任的要求。美国很多州政府，特别是那些具有现代发展管理系统的州政府，现在要求地方政府监控可开发土地的供应，在一些情况下还要有关于必须监控什么和如何进行监控的明确要求。

　　具体到城市土地市场，土地市场监控的内容可以分为住宅用地市场监控、工商业市场监控、房地产价格监控、住宅购买力监控等。其中，住宅用地主要内容包括人口和住宅开发方面如城市人口与面积、居住面积、单户住宅和多户住宅用途，通过所确定的期限和每一项标准，可以得出某一时期的总增长、高峰增长和年增长等方面的信息；另外，住宅用地监控内容还包括：可修建住宅的空地面积，居住用地开发活动、居住密度、住宅建筑密度以及充填和再开发潜力等。

　　在工商业市场监控方面，许多模型被用来进行预测社区能够容纳的商业房地产的数量或者应当划做商用土地的数量，维尔顿(Wheaton) (1987)为办公用房地产市场建立了需求预测模型，这个模型用于解释办公用房地产的建设与租金水平、空置率、雇员人数变化以及市场规模和借款成本之间的函数关系。1990年，维尔顿(Wheat on)和陶图(Torto) 提出了有关工业房地产发展的模型，随后，本杰明(Benjamin，Jud) 和温克勒 (Winkler)建立了零售房地产市场模型，该模型表明市场中零售总量支配者所能承受的供给水平。但是，由于这些模型并不完全适合所有社区规划人员的需要，很多资料都很难收集到。即使得到资料，将资料进行标准化也极端困难。基于此，库迈热(Kum-merow)提出了将开发计划进行逐个排队来控制进入市场的新房地产流量和避免供应过剩的办法，由于在多个城市获得了成功，这种方法成为当前美国工商业房地产市场监控的主要方法。通过流量监控与模型分析相结合，模拟市场消化房地产的能力，这种方法既简单又灵活，不仅可以将新开发项目放到各种计划开发项目的队伍中进行排队，同时还能估算出新开发项目在某一时点上可能造成的影响。通过这种方法，一方面通过提供相关信息帮助开发商更好地作出是否进行开发以及何时开发的决策；另一方面社区可以利用这些信息，通过拟开发项目排队的方式控制好进入市场的房地产流量，更好地维护商业房地产在其管辖范围内的供需平衡。(刘丽;王正立;付庆云)

　