2012年3月13日北京房地产估价师和土地估价师协会召开了本年度第一季度我市土地市场形势及地价动态监测结果分析研讨会。会议由地价动态监测专家组轮值主席张红女士主持。市国土资源局调控监测处、地价动态监测技术承担单位及协会地价动态监测专家组专家、主审专家参加了研讨。与会专家在对我市2011年土地市场形势回顾与分析的基础上，对2012年一季度的地价变化及走势进行了研讨。
一、对2011年土地市场的回顾和对2012年土地市场的预判
市国土局王震雪副处长认为，2011年全市土地供应工作体现了四个特点：一是控总量，二是调结构，三是惠民生，四是促集约，为北京市的经济发展增后劲做出了一定的贡献。2011年土地供应节奏放缓，全年供应5735公顷，同比下降10.2%，总量得到有效控制。供地结构调整幅度较大，加大了保障房、公共管理服务、交通基础设施等与民生密切相关的土地供应，并均超额完成年度供地计划。住宅供地，突出“民生”调控，优先优质安排保障性住房的用地。产业用地供应平稳发展，着力于发展集聚和用地集约，积极推进首都高端业态发展，重点保障高效高服的优势产业用地供应。经营性用地的土地市场调控效果明显，土地储备开发进度放缓，全年完成土地储备开发面积同比下降25%，土地市场表现谨慎，价格回归，市场的需求得到抑制。
2012年市局对土地市场的调控，将继续落实中央、国务院、国土资源部及北京市政府的要求，方向不改变、态度不动摇、力度不放松。在总量上保持土地供应的稳定性和协调性；在结构上突出有利于城市基础设施、城市服务功能完善的用地供应，对经营性用地如住宅、商服供地则体现灵活性、前瞻性；在供地能力上将通过增加政府储备提高保障能力。我认为，2012年我们的供地模式将出现从数量规模型向质量集约型转变的趋势。
二、对北京市地价变化情况与土地市场形势的分析
地价动态监测技术承担单位彭萍认为，地价监测结果显示：2011年北京市各用途的全市平均土地价格整体呈现平稳下滑的态势。居住用途地价从2季度开始出现负增长，4季度下滑速度加快，特别是规划新城，土地价格的上涨步伐明显放缓，居住用地的价格开始逐步回调，并持续一个相对比较大的降幅。商业用途地价从2季度开始涨幅明显收窄，呈现小幅上涨的态势。办公用地整体涨幅减小，地价呈现比较平稳的态势。
我们对2012年土地市场发展趋势作了一个简单的预测。第一是供应趋势预测，住宅用地供应平稳，保障性住房用地供应将进一步加大，商服用地供应会略有增长，工业用地及基础设施用地供应平稳。第二是市场交易状况预测，我们认为，在宏观调控政策不放松的大背景下，土地市场整体成交量可能进一步下滑，居住用地成交量仍较为低迷；相比2011年，2012年商服用地交易量将有所下降，但重点发展区域的商服类用地交易热度仍将保持；随着国家政策倾斜力度加大，工业用地成交量将保持平稳上升态势。第三是地价变化趋势预测，我们认为，2012年居住用地价格将保持平稳或略降的发展态势。受“十二五”国有建设用地类型控制，其中，四环内居住用地稀缺，近乎无地可供，其地价保持平稳上涨态势，四至六环间，作为近几年土地交易相对集中的区域，受市场低迷影响，地价持平或略降；在限购政策影响下，远郊区县成为楼市重灾区，其地价仍存在一定的下降空间。受资源稀缺等因素影响，城六区范围的商服用地价格保持平稳或略涨态势，尤其是“十二五”用地计划中涉及的一些热点区域如丰台丽泽商务区等的价格变化将会在2012年显现出来；受整体经济形势及楼市不乐观的影响，远郊区县商服用地价格持稳或略降。在政策大力扶持下，工业用地价格随园区配套条件的不断优化，将保持较为平稳的上涨态势。
三、对一季度居住、商业、综合、工业类地价及走势的分析判断
主审专家梁津首先分析了一季度土地成交情况。一季度居住用地成交数量、面积与2011年相比差不多。从成交区位看，都是在五环以外的地区，如房山、亦庄开发区、大兴、朝阳（来广营项目，在五环以外）。从构成看，居住的5宗、商业的1宗，其他都是工业的，这5宗居住地块儿里配建了大量保障房用地。
之后他分析了房地产交易情况。2012年1、2月份成交的网签数量只是2011年的60%。二手房，1月份是同比去年的十分之一，但2月份环比1月份翻了一番，是一个明显的增幅，但是跟2011年同比，还是下降了很多。他认为2月份交易量增长是临时性的，应该考虑到春节因素和政策因素。因为北京没有取消限购，所以说2月份交易量增长不能认为是“趋势”，还不能说是反转。
最后对居住用地价格环比分析，认为居住类地价将延续上一季度的走势，继续下跌。
主审专家周维纾认为，从价格来说，因为商业房地产项目的租售比严重脱离了经济规律，就是说售价已经炒得很高，但是租金没上来，所以去年商业类房地产租金在不断地上涨。
按理说房价都是在下跌，应该说地价反映也是要下跌的。但他认为目前的商业用地地价却在比较缓慢地上涨。其原因，一是商业地产在城区的供地非常少，现在大量成交的实际都是在郊区。所以城区资源紧缺，那么商铺的租金应该是稳步上涨，租金还原去算反映出来的就是地价本身可能会涨。第二他认为，虽然这些资源非常稀缺，但是由于整体的中国的经济形势恶化，所以上涨的幅度不会太大，其特点是缓慢上涨。
对于一季度末我市商业地价的判断，他认为应该分为不同区域，城区缓步上涨，郊区呈平稳状态。
主审专家白龙吉认为，北京这么大一个区域，对于综合用地地价直接给下一个定义是涨还是跌，要从供地结构和供地区域来反映。CBD、金融街地区供地数量减少，加上经济因素、政治因素、宏观调控因素、政策因素等，城区内刚性的土地取得成本难以下降,且呈不断攀升现状，城六区内出现地价普遍下降的可能性较小。综合用途土地市场的价格在局部地区如:CBD、金融街等综合用地聚集区的地价仍然看涨;在一些新的发展型综合用地区域，比如市里新规划拟建的金融平台开发区、海淀山后三大综合园区等，地价的波动主要受土地取得成本控制的影响,在调控政策的贯彻下,预期其地价走势可能平稳。
与上季度环比，她认为总体上是企稳甚至于略有下降的。
主审专家魏新首先介绍了她所关注的中关村科技园区大兴生物医药基地从2008年到2012年2月底的土地成交与价格变化情况。虽然2012年2月份成交的两个地块价格出现下降的情况，但她认为，产业园基地类的地价不会降的太多。她预测今年工业用地的成交量较去年应该变化不大，价格应该也是相对平稳。
轮值主席张红总结归纳了研讨意见，并要求各位专家特别是主审专家继续跟踪地价变化情况，及时提出有见地的专家意见。
一、对2011年土地市场的回顾和对2012年土地市场的预判
市国土局王震雪副处长认为，2011年全市土地供应工作体现了四个特点：一是控总量，二是调结构，三是惠民生，四是促集约，为北京市的经济发展增后劲做出了一定的贡献。2011年土地供应节奏放缓，全年供应5735公顷，同比下降10.2%，总量得到有效控制。供地结构调整幅度较大，加大了保障房、公共管理服务、交通基础设施等与民生密切相关的土地供应，并均超额完成年度供地计划。住宅供地，突出“民生”调控，优先优质安排保障性住房的用地。产业用地供应平稳发展，着力于发展集聚和用地集约，积极推进首都高端业态发展，重点保障高效高服的优势产业用地供应。经营性用地的土地市场调控效果明显，土地储备开发进度放缓，全年完成土地储备开发面积同比下降25%，土地市场表现谨慎，价格回归，市场的需求得到抑制。
2012年市局对土地市场的调控，将继续落实中央、国务院、国土资源部及北京市政府的要求，方向不改变、态度不动摇、力度不放松。在总量上保持土地供应的稳定性和协调性；在结构上突出有利于城市基础设施、城市服务功能完善的用地供应，对经营性用地如住宅、商服供地则体现灵活性、前瞻性；在供地能力上将通过增加政府储备提高保障能力。我认为，2012年我们的供地模式将出现从数量规模型向质量集约型转变的趋势。
二、对北京市地价变化情况与土地市场形势的分析
地价动态监测技术承担单位彭萍认为，地价监测结果显示：2011年北京市各用途的全市平均土地价格整体呈现平稳下滑的态势。居住用途地价从2季度开始出现负增长，4季度下滑速度加快，特别是规划新城，土地价格的上涨步伐明显放缓，居住用地的价格开始逐步回调，并持续一个相对比较大的降幅。商业用途地价从2季度开始涨幅明显收窄，呈现小幅上涨的态势。办公用地整体涨幅减小，地价呈现比较平稳的态势。
我们对2012年土地市场发展趋势作了一个简单的预测。第一是供应趋势预测，住宅用地供应平稳，保障性住房用地供应将进一步加大，商服用地供应会略有增长，工业用地及基础设施用地供应平稳。第二是市场交易状况预测，我们认为，在宏观调控政策不放松的大背景下，土地市场整体成交量可能进一步下滑，居住用地成交量仍较为低迷；相比2011年，2012年商服用地交易量将有所下降，但重点发展区域的商服类用地交易热度仍将保持；随着国家政策倾斜力度加大，工业用地成交量将保持平稳上升态势。第三是地价变化趋势预测，我们认为，2012年居住用地价格将保持平稳或略降的发展态势。受“十二五”国有建设用地类型控制，其中，四环内居住用地稀缺，近乎无地可供，其地价保持平稳上涨态势，四至六环间，作为近几年土地交易相对集中的区域，受市场低迷影响，地价持平或略降；在限购政策影响下，远郊区县成为楼市重灾区，其地价仍存在一定的下降空间。受资源稀缺等因素影响，城六区范围的商服用地价格保持平稳或略涨态势，尤其是“十二五”用地计划中涉及的一些热点区域如丰台丽泽商务区等的价格变化将会在2012年显现出来；受整体经济形势及楼市不乐观的影响，远郊区县商服用地价格持稳或略降。在政策大力扶持下，工业用地价格随园区配套条件的不断优化，将保持较为平稳的上涨态势。
三、对一季度居住、商业、综合、工业类地价及走势的分析判断
主审专家梁津首先分析了一季度土地成交情况。一季度居住用地成交数量、面积与2011年相比差不多。从成交区位看，都是在五环以外的地区，如房山、亦庄开发区、大兴、朝阳（来广营项目，在五环以外）。从构成看，居住的5宗、商业的1宗，其他都是工业的，这5宗居住地块儿里配建了大量保障房用地。
之后他分析了房地产交易情况。2012年1、2月份成交的网签数量只是2011年的60%。二手房，1月份是同比去年的十分之一，但2月份环比1月份翻了一番，是一个明显的增幅，但是跟2011年同比，还是下降了很多。他认为2月份交易量增长是临时性的，应该考虑到春节因素和政策因素。因为北京没有取消限购，所以说2月份交易量增长不能认为是“趋势”，还不能说是反转。
最后对居住用地价格环比分析，认为居住类地价将延续上一季度的走势，继续下跌。
主审专家周维纾认为，从价格来说，因为商业房地产项目的租售比严重脱离了经济规律，就是说售价已经炒得很高，但是租金没上来，所以去年商业类房地产租金在不断地上涨。
按理说房价都是在下跌，应该说地价反映也是要下跌的。但他认为目前的商业用地地价却在比较缓慢地上涨。其原因，一是商业地产在城区的供地非常少，现在大量成交的实际都是在郊区。所以城区资源紧缺，那么商铺的租金应该是稳步上涨，租金还原去算反映出来的就是地价本身可能会涨。第二他认为，虽然这些资源非常稀缺，但是由于整体的中国的经济形势恶化，所以上涨的幅度不会太大，其特点是缓慢上涨。
对于一季度末我市商业地价的判断，他认为应该分为不同区域，城区缓步上涨，郊区呈平稳状态。
主审专家白龙吉认为，北京这么大一个区域，对于综合用地地价直接给下一个定义是涨还是跌，要从供地结构和供地区域来反映。CBD、金融街地区供地数量减少，加上经济因素、政治因素、宏观调控因素、政策因素等，城区内刚性的土地取得成本难以下降,且呈不断攀升现状，城六区内出现地价普遍下降的可能性较小。综合用途土地市场的价格在局部地区如:CBD、金融街等综合用地聚集区的地价仍然看涨;在一些新的发展型综合用地区域，比如市里新规划拟建的金融平台开发区、海淀山后三大综合园区等，地价的波动主要受土地取得成本控制的影响,在调控政策的贯彻下,预期其地价走势可能平稳。
与上季度环比，她认为总体上是企稳甚至于略有下降的。
主审专家魏新首先介绍了她所关注的中关村科技园区大兴生物医药基地从2008年到2012年2月底的土地成交与价格变化情况。虽然2012年2月份成交的两个地块价格出现下降的情况，但她认为，产业园基地类的地价不会降的太多。她预测今年工业用地的成交量较去年应该变化不大，价格应该也是相对平稳。
轮值主席张红总结归纳了研讨意见，并要求各位专家特别是主审专家继续跟踪地价变化情况，及时提出有见地的专家意见。
