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《资产评估法》重视评估行业的专业性

来源: 日期:2016-07-18 09:45:09

   近日,《资产评估法》经十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议通过,使评估行业受到法律保护,但也对行业提出了高标准要求,相关从业人员必须不断提高自身专业水平。

一、评估被定义为专业服务行为
   《资产评估法》第二条规定:“本法所称资产评估(以下称评估),是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。”从评估定义可以看出,因评估对象的特殊性,市场主体不能通过简单的讨价还价确定其价值,需要进行专业评估。而对于不动产价值评估来说,多年的实践证明,不动产价值的主导因素是土地使用权价值,真正引起不动产价值巨大和难以估量的原因是土地位置的固定性、土地资源的稀缺性和土地利用规划的限制性,将这些因素量化到土地使用权价值中,需要综合社会、经济、区域、个别因素等进行专业估价。

二、评估业务须由专业人员开展
   《资产评估法》第十五条规定:“评估机构应当依法采用合伙或者公司形式,聘用评估专业人员开展评估业务”;第八条规定:“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。”;第二十四条规定:“对受理的评估业务,评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办”;第二十八条规定:“评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办”。
   以上条款说明评估机构须由专业人员组成,开展业务须由专业人员承担,尤其是涉及国有资产或公共利益的评估项目,须由通过评估师资格考试的评估师承担。

三、评估专业人员应履行尽职调查
   《资产评估法》第二十五条规定:“评估专业人员应当根据评估业务具体情况,对评估对象进行现场调查,收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理,作为评估的依据。”该条款规定了评估专业人员的尽职调查内容,它是评估项目第一手资料,也是评估依据获得的重要途径。
   对于土地评估而言,位置的固定性决定了每宗土地都有自身的特点,尽职调查尤为重要。通过尽职调查,可以了解一宗土地的相对位置、基础设施开发程度、利用状况、是否符合规划、是否存在权利瑕疵、是否存在他项权利、周边类似物业的价格等。尽职调查的详细程度决定了产生权利纠纷的可能性大小,并且每一个细节的疏忽可能导致价值的重大变化,所以,应当擘肌分理,不能因小失大。

四、评估机构应建立内部审核制度
   《资产评估法》第十七条规定:“评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务,建立健全质量控制制度,保证评估报告的客观、真实、合理。评估机构应当建立健全内部管理制度,对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督,并对其从业行为负责。”
   土地估价是对估价对象在特定时点、特定权利状态下价值的论证过程,具备充分的逻辑性和严谨性。而一份土地估价报告长达百页屡见不鲜,个人难免在撰写过程中有所疏漏,且由于思维的固定性,自检也难以找出隐藏的问题。因此,评估机构应建立内部审核制度,评估专业人员、技术负责人、主管领导各司其职,确保评估报告的质量。

五、评估专业人员应重视专业技能的提升
   《资产评估法》第十三条规定:“评估专业人员应完成规定的继续教育,保持和提高专业能力”。列宁说过,学习,学习,再学习!学,然后知不足。随着土地使用制度改革的不断深化,逐步出现了划拨、单一用途出让、混合用途出让、“限地价,竞房价”出让、农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点等各种复杂的土地市场化模式。如何应对日趋多样化的估价标的,只有不断的学习研究,才能把握政策、把握技术要点。

六、行业协会须加强质量监管
   《资产评估法》第三十六条规定:“规范会员从业行为,定期对会员出具的评估报告进行检查,按照章程规定对会员给予奖惩,并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门。”报告抽检工作是对评估机构的督促行为,惩罚不是目的,目的在于提高行业的报告质量,以提高行业的专业服务水平。

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