北京 天津 河北 山西 内蒙古 辽 宁 吉林 黑龙江 上海 江苏
浙江 安徽 福建 江西 山东 河南 湖北 湖南 广东 广西 海南
重庆 四川 贵州 云南 西藏 陕西 甘肃 青海 宁夏 新疆
  中国土地估价师协会 >> 功能节点 >> 业界观点

土地估价的作用

2007-07-25 09:12 中国土地估价师协会

土地估价的作用

 

土地估价具有什么样的作用?或者说,我们为什么要进行土地估价?

一个土地估价师应该充分了解土地估价的社会责任及社会意义,这不仅有利于我们非常认真地对待每一项土地估价任务,还有助于我们在估价业务方面的开拓。

从一般意义上说,土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能。

第一个功能是满足社会对土地价值状况的了解,包括满足社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值水平的了解、对土地价值的潜在变化趋势的了解等等,是一种对土地估价的自由需求。作为一个行业,土地估价的作用之一就是协助公众,为公众提供有关财产价值问题方面的指导。很多人因为各种原因,需要了解土地的价值状况,但是自己没有能力、时间和知识对价值做出可靠的估算,因此就去找专业人员进行正式或非正式的评估,比如土地价值评定(交易、咨询)、土地经营管理中土地价值顾问。政府在为公众服务时,也有这方面的责任和需求,要为公众提供土地价值市场指导(如建立土地价值公共信息发布制度),建设土地市场竞争机制(主要是解决市场信息对称问题)。

从历史上来说,无论消费者还是从业者,如果他们对某些事物缺乏买卖经验,那么他们会依靠专家的意见或者政府等权威机构的意见来对该事物的价值做出估算,在土地估价方面尤其如此。如果在没有近期市场经验的条件下,没有法律规定必须进行估价时,自己采取一些非正式的估价是可以的。但是直觉的价值判断有时也是不可靠的,因为这种直觉不一定正确,建议也不一定正确。如果有很郑重的土地估价要求,为了获得公正客观的土地估价结果,在没有专家建议,又没有直接经验的情况下,必须选用更专业的估价方式,那就是正式的土地估价。正式评估能够非常专业地取得可靠的土地价值和估价所需要的各种信息。

正式的土地估价服务一般通过委托得到。正式的估价由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业人员进行,需要系统收集和分析相关的市场数据而对土地价值进行估算,并形成书面的土地估价报告。委托方可以通过正式估价出具的土地估价报告了解评估结论是如何得到的。但是那种非正式的土地评估则正好相反,因为在非正式的估价中,不会有详尽的信息或没有信息,估价结论是凭直觉、过去的经验或一般常识做出的。

无论是正式的土地估价还是非正式的估价,都是社会及市场了解土地价值的不同需求,满足不同的估价要求和目的。

土地估价的第二个功能就是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证,包括土地利益关系界定、土地经济责任确定、土地价值争议协调等等。在土地税收方面,也需要土地价值评定。土地估价的第二个功能是一种对土地估价的法定需求。在商业惯例或法律规定要求评估具有总体客观性的情况下,为社会提供一种公正、无私的价值估算。这种情况下的评估必须是正式的、经得起审查并且以书面形式形成。正如法庭书记官的记录或公正员的签字一样,由一位公正的评估师所做的正式评估也是一种重要的商业或法律文件。

从某种意义上看,土地估价作为土地价值鉴证的方式,已经是一种社会制度建设的需要。在很多市场经济体制国家都已经成为一种法定要求,并建立了土地估价制度。土地估价制度是社会经济信用机制的重要组成部分,其实质就是诚信机制。

估价制度的产生,源于对资产价值认定中的不信任假定。在市场体制下,作为基本的权利,利益主体各方要求客观地了解资产的价值状况。但是,由于信息透明程度及专业知识,特别是对其他人的不信任,要真实客观地了解资产价值状况是非常困难的。作为第三方,估价的介入,以专业的角色将资产价值信息披露给需要者,便很好地解决了这个问题。在这里面,专业知识固然重要,但是更重要的是估价者是第三者,更具有可信任的条件。从这一点可以看到,估价者在此充当了公信者,所以,其诚信是多么重要。

现实中我们可以看到,国家法律规定,对于上市公司的资产状况要由专业的评估机构进行披露,主要是为了解决上市公司管理层面与众多不定的股票持有者之间的信息不平衡与不信任问题,防止上市公司管理层侵害股票持有者的利益,维护社会公意。在我国还有很多方面由于缺乏评估制度造成社会不公的,比如一些地方政府为了利用土地招商引资或卖地聚财,完全不尊重估价结果,随意降低或抬高基准地价,给地方的社会经济协调发展造成了严重的不良后果,并实质上侵害了公众利益。又比如,我国的土地征收过程中,由于没有评估制度的介入,存在着严重的信息不对称。绝大多数被征地农民由于缺乏专业知识,根本不清楚自己的土地究竟值多少钱,在征地过程中处于一种及其被动的地位,对征地补偿价格的形成没有主动性和发言权,所以很容易受到利益侵害。在这种状态下,农民和政府是一对相对独立的利益各方,农民对政府肯定会缺乏信任。如果我们有一个较好的估价机制介入其中,也会逐步在农民和政府之间建立起一个诚信机制来。

估价师在接受一个土地估价案件时,要明确估价活动的性质。是一般的自由需求还是来源于法定需求。是满足一般市场交易的需求还是满足涉及公众利益的土地交易需求,这对评估原则的确定和评估方法的选择都很重要。

从服务方向看,土地估价至少在以下三个方面是必要的。一方面是一般性市场交易的土地估价,这类项目对土地估价的需求更多是一种自由需求;另两方面分别是涉及政府或者公民权利的土地估价,这两类项目对土地估价的需求更多表现为一种法定需求。

作为一般性市场交易的土地估价,大多数都与土地或者不动产的销售、购买、融资、管理和使用有关。为了保证土地利益不受到损失,买方、卖方以及销售代理,都需要正式的土地估价来指导他们的经营活动,为土地或者不动产交易确定合理基准价格和相关条款。如果涉及到融资,就意味着为贷款目的进行土地评估。如果一个土地或者不动产项目有多家买方或者卖方的情况下,仅一项交易就有可能包括几项单独的评估。

在土地的经营管理和使用中,也需要不同类型的土地估价。比如在洽谈一项新的土地租赁业务时,有时需要通过土地估价估算恰当的租金水平。还有,对置换的土地进行价值分析时,需要进行土地估价。土地估价还可用在土地改良中,根据土地价值增长的情况来判断和确定改建成本是否合理。另外,当某一空地面临几种可能的用途时,需要确定哪一种用途属于最有效和最佳使用,也就是哪一种土地使用能产生最大利润时,也需要进行土地估价等等。

涉及政府的土地估价,指政府管理行为中受法律约束的土地定价行为。需要土地估价的政府行为主要存在于由政府管制的领域:政府对土地的征收征用、政府的土地买卖(包括土地出让、出租),以及各种形式的政府土地税收等等。

政府对土地的征收或者征用,是政府为了公众利益而占用少数人的土地,需要明确补偿的土地资产价值。由于是少数力量对抗强大的政府力量,存在不对称的情况,因此,在大多数市场体制国家,征地补偿引入了评估制度,通过土地估价确定应向原土地所有者支付合适的土地报酬或付款。我国目前尚未完全将土地估价制度引入征地补偿制度中。但是正在改革的征地补偿制度中已经逐步引入土地估价的基本思想和原则,也部分的采用了土地估价的基本方法。

政府的土地买卖,是政府将所控制的国有土地资产通过市场买卖、有偿让渡或者租用给其它土地需要者,政府需要收取土地出售价款、土地出让金或者土地租金。在出让或者出租之前,需要明确出让价和租金水平。由于国有土地为公共资产,涉及到公众利益,买卖过程必须让公众知情,所以必须有评估机制的引入。即使现在大多数土地出让都是采取公开招标和拍卖等方式进行,但是不可能保证招标拍卖过程的绝对公正,所以仍然需要第三方也就是评估公司的介入。

土地征税涉及的土地估价大概是政府需求的最大领域。在不动产税收制度健全的国家,财产税评估师或估价员必须对土地财产做出价值估算以作为纳税的基础。这一评估的委托人通常是政府,或者政府直接建立评估机构开展此项业务。也可以是纳税人自己评估并申报自己的不动产价值。在政府委托评估或者政府自行评估时,纳税人也可以私下委托估价师或机构对其不动产进行评估以核实政府代理机构的评估结果是否合理,而决定是否需要上诉。在我国,土地财产税收还没有完全建立起来,其它相关的土地税收也没有做到按价征税。所以,当前土地征税涉及的土地估价需求并不是很大。但是,从长远看,随着我国土地产权制度和土地税收制度的不断完善,土地税收对土地估价的依赖程度会逐渐加大,需求也会不断增加。

涉及公民一般权利的土地估价,指那些依法进行或受法律约束的关于土地的一些个人行为,需要按照法律规定进行评估。主要来源于一些公民个人及法人对土地权利方面的各种法律诉讼,这些诉讼中往往涉及财产问题,所以会产生不少土地估价的需求。比如,一些土地使用与开发需要提供环境影响报告,而该报告有时需要附有价值影响评估报告。拥有不动产的居民如果离婚,往往需要对不动产进行财产分割,这种情况下不动产价值的确定很重要,也需要通过评估来解决问题。又如,当不动产出租者与租赁人之间因为不动产价值或租金等问题而产生诉讼时,同样也需要评估。除此之外,一些不动产在遭受损坏后,很容易产生法律诉讼,通常需要对损坏带来的价值损失进行估算。还有一种需要评估的情况是,当贷款被拖欠,在取消抵押品赎回权的时候,贷款人需要通过评估了解所有不动产抵押品的市场价值并保证自己的财产不至于有额外的损失。在企业或者个人破产的诉讼中,如果涉及有土地,同样也需要评估。如果土地被作为保释保证书担保时,也可能需要进行评估,以确定其真实的市场价值。

在这些法定的评估需求中,评估者通常是作为第三方的专家见证人。因此,此类任务是评估师承担的最艰巨任务之一。 


                                         
阅读:
 
协会地址:北京市海淀区大柳树路17号富海国际港1805 邮编:100081 传真:(010)66562319
本网站从行业工作角度出发,所载信息部分来自相关媒体,版权属原作者所有,如有不妥,请告知,我们将及时处理。
EMAIL: JSD@CREVA.SINA.NET 京ICP备06025283号