各位领导，各位朋友，下午好，我们今天要向大家报告的题目是《房地产开发与城市可持续发展中房地产政策的比较》。我是在英国工作的中国人，今天我非常荣幸有机会来到这里，汇报我的研究结果。在这里特别感谢中国房地产业协会给我这个机会。把我过去这两年所做的英国皇家协会的一部分报告的内容向大家汇报一下，我这里只能汇报20%的内容。
很多人，包括英国人都相信这个世界将是中国的世界，这个理由就是，在改革开放的28年来，中国创造出了经济发展的奇迹，同时，也创造出城市发展的奇迹。还有，创造出住房水平提升的奇迹。在座的各位，在中国创造这三个奇迹里面都作出了很大的贡献，但是我个人感觉，中国能够成为21世纪世界上最重要的国家的话，我们还需要再创造一个奇迹。那就是说，中国要创造出在人多地少的国家里面实现城市可持续发展的奇迹。为什么这样说？因为我们现在已经基本上到了一个资源限制的严重局面，所以我们必须实现可持续发展。可持续发展最经典的定义就是一个人口、经济、社会、环境和资源互相协调的，既能够满足当代人的需求，而又不对满足后代人需求的能力构成危险的发展模式。具体到城市来说，什么是城市可持续发展。城市可持续发展就是要留下没有派发的土地要保护自然环境，同时要优化环境，降低能耗，保护和建立有活力的社区。做到一点的话，基本上可以说达到了城市的可持续发展。对于房地产业来说，能够在可持续发展里面做什么呢？房地产业是一个非常重要的产业。我们经常听到大家在谈城市基础设施，往往我觉得漏了一项，没有把房地产纳入进去。实际上房地产才是城市最重要的基础设施。我们国家很多城市都制订了城市发展的战略，但是无论这个战略做得多好，建了多少机场，多少网络，最终都是要靠房地产。如果你想建总部经济，有没有规模高的写字楼，有没有高质量的住宅，所以房地产是经营优势的贡献，一个城市要形成优势必须在房地产上做大文章。这个认识对于在一些城市和地区，在国家甚至在国际上产生竞争力的城市来说是十分关键的。一般来说，我们可以这样讲，可持续发展的城市就是有竞争力城市。这种城市很需要房地产业开发出、改造出可持续发展的房地产，促进城市的竞争力。房地产业如何为城市可持续发展作出贡献呢，我觉得有三方面的内容。首先要有有利于可持续发展的房地产开发的模式。二要有促进城市可持续发展的规划体系。三，要有可持续发展的住宅供应体系。因为我在英国居住的方便，在过去几年了解了英国目前正在从事可持续发展作为一个主轴，建立一个新的城市可持续发展房地产开发的模式。我觉得这个模式对中国有启发和借鉴的价值。这也是我们今天报告的主题。下面我想谈一谈有关建立一个有利于城市可持续发展的房地产开发模式这方面的内容。
中国和英国目前都面临着相似的挑战，这两个国家都想进一步发展他们的城市，但是他们目前面临着资源、环境保护两难的局面，既要从事发展，又要保护好环境，把土地留给后代，留下一个干净的环境。比如说在英国预算从2006年-2010年，英国每年会新增十几万个家庭，但是英国住宅产业的产能每年只有净能够15万套的住宅，就是说有4万套的缺口。同时还有意想不到的事情。英国目前成了很多国家高技术人才流向的地方，还有一些新的国家加入了欧盟以后，有大量的欧洲人士到英国定居。比如在2004年波兰加入欧盟以后，当时英国的预算是5万的结果来了50万的，在两年内，给英国带来了非常大的压力。这几年英国限制了其他国家随便来工作的权利，但是英国还要吸收大量的移民。中国的情况大家很清楚，城市化是我们的一个国策，提高人民的生活水平，促进经济。在未来的四五年，至少会新增一亿五千万城市人口。目前我们国家已经有比例短缺和环境恶化的情况。这两年为了做房地产协会的工作，我跑了好几个城市，每到一个城市我都感觉空气有点不太理想。同时，在观察英国的背景上，刚才所说的对策，英国目前已经完全专项，追求可持续发展，基本上要求开发的比例，保护自然环境，在优化环境，主要是优化设计、减低能耗、保证环境质量，在优化设计方面一个是节能建筑，同时城市的整个生产生活体系也希望有所改变，就是人们在居住的时候也能够减少能耗。所以英国最近提出了零排放住宅的概念，现在已经在做这方面的工作了，有这个样板出来。这种住宅政府归提供税收的优惠。但是我个人感觉，目前在中国我们还是在不断扩大城市用地规模和城市人口规模。我们还在强调建设的速度。我看到不止一个城市规模做得非常大，比如说，有个城市的四区的面积是1100平方公里，他的远景规划是把它全部规划成这个城市。我想到一个问题，我说要是你们本市和邻近的城市全部规划成城市了那怎么办？我感到到国内目前在出现这个情况，两个城市之间合并了。英国是坚决防止这样的情况，要给城市之间留下中心，促进空气的净化。我在学校谈到中国的情况，我们有一个客座教授，是英国一个很大的房地产中介的研究主管，他马上就说，你们国家有这么多投机性的房地产开发，也就是说我们的城市建设往往没有明确用户之前就大规模的上马，房地产的开发风险很大。所以在这里面，我在报告里面了一个建议，放弃房地产导向的城市建设模式，采用规划导向的模式。大家很清楚，我们国家大部分城市都主要是通过土地的开发、城市的开发来促进城市的增长。在过去的几年确实取得了很大的成就。但是今天早上有发言者指出，目前我国已经告别了房地产短缺的年代，再采用房地产导向的开发模式风险会越来越大，而且我个人感觉会带来以下的问题。比如说，城市的开发依赖于土地的收入，为了提高地价，城市开发项目必须做到很大，往往会过大了，这样城市建设的企业条有一定的困难，要照顾各方面的利益。还有有些项目的区位并不好，他的投资大大超过了区位所应该获得了投资，有很多项目时间不够，规划设计不好，同时很多项目施工质量比较差。我在内地很大的一个城市，听到一个外资中介行业的总经理说，你别看我们的城市规模大，我们乘得上国际A级的写字楼只有一栋。大家知道上海是中国最好的写字楼的地方，但是上海的外资中行董事讲，上海的高质量写字楼并不多，他的客户在抱怨。还有有大量的耕地，没有开发的土地被转变为建设用地，这个大家都很清楚。同时一定程度上工业用地也被挤压了，因为城市建设需要用地。还有自然文化遗产遭到了破坏。英国几百年的历史的建筑物还保存得很好，英国人教育效孩子的时候往往是把小朋友带到一个古老的建筑立面，告诉他们祖国的历史。如果目前中国还是以这个速度进行旧城改造的话，我们留给祖孙后代的历史建筑，不管他规模有多小，档次有多低，但它是历史建筑，你有办法告诉孩子，我们祖先在200前年住在这样的建筑立面。其实中央政府应该颁发个禁拆令，任何结构的建筑物要拆迁要做出分析，做到规划中去。有时候为了开发的话，还有问题存在，就是拆迁补偿不够，因为拆迁补偿多的话，土地的净收益就不高了，这些支持城市建设是不够的。还有部分地区过于依赖房地产开发，其他的经济增长点不是很多。我介绍一下英国做的事情。他们现在越来越重视规划的模式，原来的规划结构是中央政府有权决定重大项目，其他所有的事情都是由政府来承担，郡政府规模相当于我们的地级政府，现在业界感觉到，这种模式不能实现城市可持续发展，所以他们在结构上做了改变，政府还有权审核项目，但是重新设立了一个地区级的政府，由地区级的政府来做地区内的规划，区和市还是做独立的规划，这样的话保证了规划按照区域市场来制订，而不是按照行政城市来制订。我觉得这是一个很好的进步。
还有，房地产开发必须符合社会经济和环境目标，必须保护和增强历史环境，房地产项目必须设计良好，高效利用土地。同时在英国的房地产业界目前也非常关注尽可能的减少投资性开发，现在英国房地产业界非常重视这个事情，千方百计的确定好客户或者是主要的客户，然后再进行开发，当然这是他们社会的热点，这个是英国的规划走向模式。
现在我们谈一谈建立一个促进城市可持续发展的规划体系，从刚刚讲的内容，我期望我们按房地产区域市场做房地产规划，而不是按行政区域，希望在一个房地产市场范围内来讨论像住宅规划等等。举一个例子，大家知道伦敦的房价很高，现在伦敦的房价有多高呢，我们在去年参观了一个楼盘，这个楼盘是一个高层住宅，房价最低是八万，最高是十万，今年房价应该还会高一点，就算很糟的房价基本上都超过了六七万。其实依照伦敦行政区内很难满足当地工作人的住房需要，所以在伦敦附近十几个城市和几十个镇都成了伦敦工作人的居住地，也就是说，在区域市场内的基础设施，解决了三百万在伦敦工作的人的居住问题。比如我刚刚提高了房地产研究的主管，他说我住在外面的话同样的价钱可以买三套，我为什么还要住在伦敦呢，因为他们的交通设施非常好，讲起伦敦的基础设施，伦敦有八个火车站，满足从周围来的人的上班需要，像公共汽车一样是城市里的特色。谈到机场伦敦有五个机场，其中四个是国际的大机场，他们有基础设施来保证。因为做了这样的安排，从区域市场来考虑，伦敦附近的市镇可以留下5500平方公里的绿带，所以伦敦邻近的城市分享伦敦的环境。考虑到北京上海如何解决住房问题。前一段时候在网上看到有人说笑话，终于买到一套房子，打开手机是河北移动欢迎您。如果政府有意识把河北纳入大北京住宅市场的范围的话，可以大大减轻北京房地产市场的负担，同时可以保护北京的自然环境。
还有一个建议，就是从英国目前的实际出发，英国设立了一个规划监察局，进行规划监察，英国的这个制度已经进行了好多年，这个监察局是一个全国性的机构，他的工作是在区域和地方制订总体规划和重大项目规划的时候从头到尾的不断的给地方政府提供咨询、意见。同时，对规划方案作出评价和建议。还有它尽可能的监督地方政府充分咨询当地的意见，当然，最后这个规划还是由地方政府拍板。但是还有一个制度是规划上书制度，也是由英国规划监察局来运行的，如果规划监察局的人员在制订规划的时候提出的意见，如果发生了上书的话，可能就会判地方政府上书失败。他是有一定的灵活性，任何开发商提出一个方案如果比政府的方案还好的话，这个地方政府应该考虑开发商的规划，出去地方政府拒绝了规划的话，开发商可能会上书，监察局可能会判开发商胜诉，这样的话，多类型的保障，能够避免规划方面的失误，看看中国的规划审批制度，虽然我了解的不多，但是有一个感觉，就是我们在重大城市也有中央政府的规划，但是没有相应的机构。审批单位人手非常好，同时不能够在规划中开始，这样就有一个信息不对称的问题，有一些很明显的错误可能都发现不了。
我记得以前做调查，到了一个国内的省会城市，这个城市的规划局给我介绍了这个城市新的整体规划，我当时看了就马上有一个很大的问题，就是说，这个很大的城市把中央商务区规划到郊区的农田里去了，我就想，这显然是一个常识性的错误，既然是中央性的应该是在中央的位置，而且他是一个商务区，我们考虑一下，需要多大的代价才能把郊区的基础设施建出来，又有多大的代价才能把行相应的房地产做起来，还能用多大的代价让上班的人交通，耗费少的排放。后来我去了那个城市，当时那个市场并没有执行这个规划，所有的开发项目都没有落到那个制订的中央商务区，现在怎么样的情况就不知道了。所以能有一个机构，地方政府是希望振兴城市的南部，这也是一个很好的考虑，有些时候要花很大的代价要等很长的时候，这个中央商务区才能运作起来这个时候应该有一些国家机构，国家的专家来给他们一些分析，提一点意见。
第四个，是建立健全开发规划制度，同英国相比，我感觉我们国家在规划方面的制度是很少的。比如说英国，他规划条例是25个，而且他的规划跟英国的立法有同样的效率，没有我们国内的情况说人大法比国务院的条例大，国务院的比部门的大，他跟国会法一样的效率，如果你要挑战它必须去法院。在这里我举三个例子，他的规划条例是非常快的。他把可持续发展作为的目前这个规划政策的主要内容，也就是说，现在规划要实现可持续发展，还有在住宅建设方面，还有非常非常详细的规划制订。比如说规划政策三号文件，是在去年制定的，原来的文件是92年出台，他们的规划法规和制度修改非常容易，适应了现在的情况。据我了解我们国家的规划法好像还没有修改，我觉得应该尽快修改规划法，因为中国的规划发展旗帜鲜明，现在还在用1989年的规划，现在发生了很大的变化。还有很多的MALL建得不是太少，我还去了MALL看了一下，我觉得绝对是选错了地区，地铁线也没有，附近的住宅都有破产的地步，基本上没有翻身的可能，除非要花很多钱，才能使他的经济效益好一点。英国92年出台的城镇中心语零售业的开发，修改了城镇中心的规划，还有一点是保护城镇中心，2005年规划文件把郊区的商业开发基本上做了非常严格的限制，也就是说要保护城镇的中心，防止城镇中心出现倒退的情况。第三个，要建立可持续发展的住宅工业体系，在中国和英国过去的20多年来，相似的住宅政策，从81年开始，和我国一样，都是出售公房。我们国家的进展比英国更快，无论是住宅私有率等方面都赶超了英国。但是，我感觉，这个房改也产生了一点后果，房改建造了廉租公房，大部分的城市居民都要通过市场来解决城市的住房问题，但是供给赶不上需求，产生了房价的上涨。在英国房价上涨非常厉害，全国平均房价净涨了218%，我刚到英国念博士的时候老师说快赶快买房子，我说哪买得起，结果错过了机会，后来买房子的时候房价涨了90%。英国的房价上涨引起了社会方方面面的关注，英国政府在2003年启动了非常全面的研究，专门研究住宅供应。这个专家不是房地产业界的人士，政府要做房地产业的研究，往往聘请一个房地产业外的专家研究。他指出英国房价的核心是住宅供应不足，他严厉批评英国的房地产建筑产能不足，同时也批评英国现有的规划体系不能够满足住宅建设的用地需求，也就是说，英国申请规划的进度太慢，土地的释放满足不了要求，要增加商品住宅和廉租房的供应，要求政府制订相应的政策并提供相应的激励措施，增加融资。比如说英国在今年房地产信托投资基金正式启动了，在2004年凯迪巴克提出了增长融资以后，英国把这个规定下来，重要功能是投资住宅，同时要提升住宅成本，增加供应。同时凯迪巴克有一个信念，就是目前人们都有一个涨价的运气但是随着工业的增加，在一定时期内改变房价大幅上涨的预期，也就是说大家买涨不买跌的情况可以得到改变。这个凯迪巴克的报告出来以后对英国的住房改造提出了很大的影响。一个方面就是增加小户型的建设，英国的人口增长率很快，主要的家庭变小，年轻人结婚后户数增加了。在2005年英国做了相应的新的规划，在市区有很高的密度，每公顷要有400-450套住宅，平平均每套住宅只有2.7个可居住的房间。也就是说，他们通过增长在市区的住宅单位数来提高土地的住宅效率。也就是说跟在市中心建豪宅的做法是不一样的。同时把密度低的住宅放到郊区。伦敦要求住宅的容积率必须达到最低3%，有可能的话要达到5%。还有现在政府接受报告的建议，现在每年政府投资三万廉租房，还要增加一万套，同时想避免带来的市场住宅的不足，穷人跟富人的住宅区要混合在一起。落实到住宅开发商的要求里面，任何住宅项目要求住宅套数超过15套的话，都要求在市场住宅开发项目里面。每个地方政府都要设立地方性的非市场住宅的土地，一个是廉租房，一个是过渡房，他的过渡房就是部分所有权，政府可以先卖给你50%的产权，等你慢慢收入增加以后，再把另外50%买掉，也可以有钱的话，先买70%的产权，十年内把剩下的产权买掉，这样可以帮助夹心层的人置业。在伦敦要求很严，非市场住宅要站所有新增住宅的50%。这里面，我给大家举一个英国住宅规划的例子。要求我所居住的那个区在2001-2006年提供7650套住宅，这个区的压力就很大了，到处找地，那儿有一个机场，现在改成民用的土地了，要求建的套数是2500套，开发商必须在第一个五年提供500套，第二个五年提供1000套，第三个五年提供1000套，平均每公顷土地是40套住宅。同时50%的住宅单位是小户型，一个卧室或者是两个卧室一下。40%的住宅必须是廉租房，廉租房必须在整个小区内均匀分布，不能在一起。廉租房的外观要跟所有的房子一样。我有一次在阿宾等（音译）到一个新住宅参观，到一个房间问起，人家说我们这是廉租房，隔壁的是商品房，就是说外观没有任何区别，看不出来。但是，英国的房地产业界对政府目前推行小户型政策也不是没有反弹的，它做了一些研究，如果都建小户型，研究发现住宅大小的相关性，如果把这个结果退到住宅建设上有各种情况，他们发现，英国到了45-50岁，住宅的水平达到最高水平，但是哪些人不会说他的孩子离家之后马上住小房子，而且继续住家里的大房子，年轻一代的住房要求比上一代还高，年轻一代很难住到大房子，因此大房子相对价格上升，小房子价格下降，出现了财富再分配。所以说目前的问题，要是长期的私有化会造成这种情况，还是要有一定大户型的数量，年轻人才能实现他们的梦想。在此基础上正在建一套系统的住宅规划政策，我觉得我们应该增加住房密度，增加小户型。我觉得里面的理由，因为现在家庭规模小了，还有要促进国家、区域、地方的规划政策的指引，这方面我们做得还不是很多，同时建立国家规划监察局，这个监察局监督实施住宅规划政策，如果地方政府在规划中出现一定失误有一个机制可以改正，同时地方政府要贯彻实施住房政策，如果按照英国的要求，要给每一个城区，每一个大项目都制订一个规划项目。所有的开发项目都要达成政府的住宅政策目标。也就是说，每个项目都是政府住宅目标的一部分，也就需要达到住宅套数和质量，还有其他的因素。同时，按英国的操作的话，这个规定是不能违反的，违反的后果相当严重。
在住宅提供方面，我觉得英国住宅开发商的联盟的一句话很有意思，“为了支持经济增长，我们必须在对等机会建造房型对等，数量对等的住宅”。中国目前房价的问题是有效供给不足，主要是两个方面，一个是量的方面，没有足够的住宅套数，同时按套计算的房价要让购房者买得起是量的要求。我感觉有必要以套论价会比论平米好，比如政府说我们今年生产的五亿平方米的住宅，但是能给我们户住呢，反映不出来。还有住宅小区的环境价值比，住宅小区的质量要好，物业管理费要低。
第七个建议，就是户型面积要提出可持续发展的户均，我提出了一个数字，这个数字怎么来的呢？我就把英国在欧洲五个主要国家，全国户均可用面积，实际上相当于我们的使用面积进行了考察。我发现欧洲这五个主要国家在过去上百年市场规划，政府廉租房互动过程中形成了非常有意思的结合。就是说这五个国家户均使用面积非常接近，比如说法国的面积比例比人口少一点，跟土地的数量关系还不一定很大，我觉得这一点很有意思，当然没有时间进一步研究，为什么会产生这样的结果，但是我觉得这个结果有一定的启发性和指导意义。从这个结果里面我提一个个人的看法，我觉得中国可以设立一个可持续发展的住户型面积，这个面积可以比国家的要求大一点，刚才我讲英国做的研究，因为生活发展，人的收入增加，对住房的要求提高了，我们还是要提出一些要求，对户型定的不能太小，要是把它换成建筑面积的话，就是100平方米，当然普通住宅的建筑面积是90平方米，跟宋会长是一致的，廉租房的面积应该小一点，75平方米。英国有一个说法，不能让社会低收入的人感觉到他们被歧视，所以我提到的廉租房建设应该大一点，不要让他感觉到他住的太小的房子，受到社会的歧视。还有在户型上，英国在户型的类型很多，最近国内报告了英国有一个住房的聚会，在切尔西有一个很著名的聚集会，这个户型基本上五到六种，户型多的话，选择的机会比较大，我在英国认识很多毕业的学生，刚毕业就是两个卧室，生了小孩就是三个卧室等等。新建的英国住宅30%都是小户型。还有提高城镇的住宅建筑密度。我看了一个资料，说我们国家城镇的总体建筑面积比国家要低，当然我们没有进一步去察核资料，但是按照英国的经验，目前的英国商业地产的开发密度要高。我算了一下，主要城市市区应该达到每公顷400户，也就是说相对的容积率是4，其他城市市区主要卫星城达到每公顷300套，相对的容积率是3，其他的任何城镇每公顷200套，最低容积率是2，这样才能在保证中国的耕地数量18亿亩的情况下，实现好几亿的农村居民转移到城市。我观察英国高密度的住宅楼盘，我发现他并不比最好的高密度楼盘好多少，我们中国的房地产水平很高的密度，但是能够提高很高的住宅的舒适度，有关的部门可以把这些好的楼盘进行推广，实现很高的居住水平。同时在廉租房上面，我想补充一点，在大量增加廉租房数量的同时，最好能够避免建造专门的廉租房小区，这也是从英国的经验出发。当然这对房地产开发商带来很高的要求，每个中等小区必须有一定的廉租房的数量，政府部门应该在地价或者其他的方面做一些相应的补偿措施。如果我们有利于可持续发展的房地产开发的模式，有了促进城市可持续发展的规划体系，有了可持续发展的住宅供应体系的话，我觉得我们可以解决房价问题，也可以解决中国城市的竞争力问题，二十一世纪肯定是属于中国人，谢谢大家。
