房价与房地产调控再一次成为两会的热点。温总理报告以较长篇幅单独指出，“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”

而不久前，国务院副总理曾培炎针对房地产调控问题说，要增加供给，引导需求，稳定价格。高层的最新表述可以看作房地产调控思路转变的信号；今后，调控所要解决的是“有效供给”，而非抑制需求；这将有利于控制房价过快上涨，也有利于形成合理的住房结构。

政府工作报告中，关于“从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，形成具有中国特点的住房建设和消费模式”放到了相当突出的位置。这表明，政府已经清楚地认识到，目前我国房地产市场需求旺盛的现实。

实际上，我国房地产市场的问题有很多独特的原因，在深层根源上与我国地区和城乡发展的不平衡有极大关联。在现阶段，地区间及城乡间的差距不断扩大是必须承认的现实。这样的差异，表现在公共设施和商业方面的便利，也表现在就业机会、医疗条件等方面。不断扩大的差距让人们不断地流向东部，流向大城市尤其是超大城市。

快速的城市化进程，带动了住房需求的快速增长。根据国家统计局的年报，2002年底，中国的城镇人口为5.02亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.62亿，占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。

如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。而我们尚未将城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求，以及还有很多城镇人口向东部的大城市流动的需求计算在内。虽然没有准确的统计数字，但这每一项需求都不是小数字。

业内专家分析，房价“越调越涨”，主要是因为现在的调控偏重于抑制供给和需求，结果是紧把土地闸门和信贷闸门之后，供给被控制住了，但需求却无法简单遏制，这就进一步激化了供求的矛盾。

因此，调控政策还需以“增加有效供给”为基础，这才是可谓对症下药。不过，新建住房需要土地，而在大城市，土地资源日益稀缺已经是不争的事实。因此，增加有效供给，除了坚持“90平米/70%”政策，“重点发展面向广大群众的普通商品住房”外，还应当在盘活存量上多做文章。适度降低二手房交易成本，提高二手房市场的活跃程度，也是题中应有之义。