适应市场的挑战

中国土地估价师协会常务理事　朱道林

从目前的土地评估市场发展状况来看，市场需求主体及供求机制已经发生了明显变化。

中国的土地估价行业是在我国的市场经济体制改革过程中形成的，许多评估业务也是在经济体制改革改革过程中所特有的，如近十几年来占土地评估市场绝大部分份额的国有企业改制过程中所涉及的土地价格评估，随着国有企业改制的逐步完成，已经大幅度减少。而且，在我国土地使用制度改革过程中所形成的土地出让价格评估，随着土地出让招、拍、挂制度的完善，也在不断减少。这些类型的评估项目主要是由于国家进行经济体制改革中政府及其主管部门管理过程中的需要，如国企改制中政府需要核算其土地资产，因此规定必须评估，是政府审批程序的要求而引起的评估，因此可将这类评估项目称为“程序性”需求的项目。

而相应的，土地及房地产抵押贷款评估、土地及房地产转让价格评估乃至农用地入股、合资、流转等价格评估在不断增加。这些类型的评估项目是随着市场经济发展，进行交易的产权主体需要掌握和了解交易对象的价格，因此这类项目是真正市场交易主体的需求，可称为“市场性”需求。

从上述一增一减情况来看，“程序性”需求的评估在随着政府管理方式的变革和市场经济体制改革的完成，在不断减少，而“市场性”需求在随着市场经济体制的不断完善在不断增加，这应该是中国土地评估市场由起步到逐步成熟的转折。因为，起步可以说是政府的扶持和培育，而真正要成熟，必须要经历市场的检验，也就是说，评估服务只得到政府的认可是不够的，必须要得到市场上产权主体的认可，这样才具有广阔的市场前景。

越是“市场性”需求越要求真正专业化的评估咨询及服务。任何评估机构要想在市场上立足，必须得到需求主体的认可。“程序性”的需求主体实质上是政府或相应业务主管部门，他们关心的主要是程序是否合法、报告是否规范、价格是否正常，而“市场性”需求主体通常就是评估对象的产权主体，他们对评估价格的关心程度要远超过政府或业务主管部门，因此这种情况下如果评估人员只会按照规范格式做报告，而所评估的价格水平难以说服委托方，或所评估的价格与实际交易价格相差悬殊，恐怕你再有“关系”，也很难让人接受你。

因此，随着土地评估市场供求机制的变化，评估机构必须适应市场的挑战，不断提高专业化服务水平，其中最关键的是要加强对土地市场及房地产市场的调查研究，要真正掌握当地土地市场的变化趋势，掌握土地价格变化规律，善于分析价格走势。只有不断进行准确的估价，才能树立自己的市场地位，这是国际通行的准则。

当然，要真正促进土地估价行业全面发展，还需要政府、协会、机构三方共同努力。在我国目前现行的体制下，要促进土地评估行业的顺利发展，需要政府、行业协会和机构三者共同努力，在土地评估行业，政府、行业协会、机构三者的关系是相辅相成的，政府主管部门通常围绕政府管理的需求，建立政策和制度，直接为政府服务，间接促进行业发展；行业协会是行业内部的集体组织，应代表行业利益，以促进行业发展为己任，对内建立行业内部的自我监督机制，制订行业内部的游戏规则，对外维护行业形象，保护本行业的利益；机构是整个行业的细胞，是具体的行业组织单位，在市场经济条件下，机构首先追求经济利益，但又要遵循行业准则，从发展的角度更要完善自我，提高执业质量和从业人员素质，主观上加强了机构自身的市场竞争力，客观上也维护了行业形象，有利于整个行业的发展。因此，政府、行业协会、机构三者应群策群力，政府应不断完善制度体系，从制度上规范和监管行业行为，行业协会应维护行业利益，完善游戏规则，树立行业形象，机构应充分发展自我，提高服务质量，以共同建立良好的土地评估行业体系。

                                    来源：中国国土资源报

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日期： 2004-08-06 12:25